泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空演變研究.pdf

1、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市地產(chǎn)市場(chǎng)交易日益活躍，地價(jià)水平在時(shí)間和空間上都發(fā)生變化。政府需隨時(shí)掌握土地市場(chǎng)中的地價(jià)變化情況，以便制定出靈活的地價(jià)政策，確保國(guó)家土地資產(chǎn)的保值增值、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展及城市土地資源優(yōu)化配置。因此，研究城市基準(zhǔn)地價(jià)水平的時(shí)空演變規(guī)律，可為政府調(diào)控土地市場(chǎng)、優(yōu)化城市土地資源配置提供決策參考。本文以泰安市城區(qū)為研究區(qū)域，采用實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析、定性分析、定量分析等方法，對(duì)1992－2007年泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空演

2、變規(guī)律進(jìn)行了深入、系統(tǒng)地研究。主要研究?jī)?nèi)容及結(jié)果如下：
　　 ⑴泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)空間變化：以2004-2007年泰安城區(qū)內(nèi)不同樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，在修正的基礎(chǔ)上得到2007年基準(zhǔn)地價(jià)。2007年泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)范圍包括城市市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、青春創(chuàng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和石膏工業(yè)園四個(gè)部分，面積約271平方公里。采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，對(duì)商業(yè)、住宅、公共建筑和公用設(shè)施、工業(yè)四類用地分別定級(jí)，并分別劃分7個(gè)、6個(gè)、6個(gè)和5個(gè)級(jí)別，地價(jià)水平

3、在225－1950元/平方米之間。由于受北部泰山山體地勢(shì)的吸引，在總體上形成以市中心為U型的等級(jí)分布，由市中心向四周土地級(jí)別逐漸降低。泰安市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)空間分布格局受北部泰山山體地勢(shì)的吸引，基本上是以市中心為U型向東、向西、向南三個(gè)方向非均衡變化。從2004年到2007年，泰安城區(qū)土地級(jí)別的重心有向西、向東轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，特別是近期向南發(fā)展的趨勢(shì)更加明顯，體現(xiàn)了城市市區(qū)東、西、南部近幾年交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善。商業(yè)、住宅、工業(yè)、公建用地四種用

4、地在空間格局演變上體現(xiàn)差異性，同一空間大多有等級(jí)升高現(xiàn)象。引起各類土地級(jí)別調(diào)整、基準(zhǔn)地價(jià)升高的主要原因是商服繁華程度、交通條件、公共設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃影響度、景觀資源等因素的變化。
　　 ⑵泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)序動(dòng)態(tài)變化。1992－2007年泰安城區(qū)進(jìn)行了4次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，評(píng)估地價(jià)范圍由中心城區(qū)調(diào)整為城市市區(qū)及各開(kāi)發(fā)區(qū)，面積由19.83平方公里擴(kuò)大271平方公里，面積擴(kuò)大12.67倍。1992年和1999年土地級(jí)別共分為5級(jí)

5、,2004年和2007年分別調(diào)整為6級(jí)和7級(jí)，土地級(jí)別數(shù)量增加。商業(yè)、住宅、工業(yè)、公建用地基準(zhǔn)地價(jià)總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，各類用地漲幅不等，其中住宅用地漲幅最大。根據(jù)四輪的（1992年、1999年、2004年、2007年）基準(zhǔn)地價(jià)，在綜合分析基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)序變化的基礎(chǔ)上，計(jì)算出包括同級(jí)各類地價(jià)比率指數(shù)、同級(jí)各類地價(jià)環(huán)比指數(shù)、同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)、同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)在內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率關(guān)系，并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行比較，總結(jié)出比率變動(dòng)的一般規(guī)律?？偟?/p>