[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與策劃

1、2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,1,,講授的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述,2,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與策劃,房地產(chǎn)融資,,房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施,房地產(chǎn)交易,房地產(chǎn)營(yíng)銷,房地產(chǎn)物業(yè)管理,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,2,第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與策劃,1,,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵：,（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的范疇；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是有形的房地產(chǎn)商品和無(wú)形

2、的房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一體；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)是有限空間和無(wú)限空間的統(tǒng)一體；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,4,房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型：,（1）房產(chǎn)市場(chǎng)（2）地產(chǎn)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)（本質(zhì)是土地所有權(quán)和使用權(quán)的相分離）；土地二級(jí)市場(chǎng)（指土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)）；土地三級(jí)市場(chǎng)。（3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)（5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng) 總而言之，上述各種主體和輔助性

3、的房地產(chǎn)市場(chǎng)是互相聯(lián)系、密不可分的，正是由于這種關(guān)聯(lián)性導(dǎo)致它們?cè)诜康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中形成了一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,5,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：,（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不充分性；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯后性；（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的稀缺性；（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)性和投資性相結(jié)合的市場(chǎng)；（7）房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性；（8）與金融聯(lián)系的密切性；（9）

4、政府的干預(yù)性強(qiáng)。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,6,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：,1、房地產(chǎn)需求的多樣性；2、房地產(chǎn)需求的普遍性和增長(zhǎng)性；3、房地產(chǎn)需求的連續(xù)性和間斷性；4、住宅房產(chǎn)需求具有多層次性；5、地產(chǎn)需求通常是一種引致需求。,房地產(chǎn)需求的變化：,1、消費(fèi)者收入變化； 2、其它商品價(jià)格變化；3、消費(fèi)者預(yù)期；4、政府政策變化。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,7,,經(jīng)濟(jì)學(xué)上常用需求函數(shù)來(lái)表示消費(fèi)者對(duì)某種

5、商品的需求數(shù)量與影響因素的關(guān)系。 房地產(chǎn)需求函數(shù)可以表示為： Qd=f （P, Pl, E, W ） 其中：Qd—房地產(chǎn)在一定時(shí)期的時(shí)常需求量； P —房地產(chǎn)價(jià)格； Pl —替代產(chǎn)品價(jià)格； E —房地產(chǎn)預(yù)期變化； W —政策因素或

6、其他影響因素。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,8,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,9,房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：,1、房地產(chǎn)供給缺乏彈性；2、房地產(chǎn)供給的長(zhǎng)期性和滯后性；3、房地產(chǎn)供給的規(guī)劃性；4、房地產(chǎn)供給的異質(zhì)性。,房地產(chǎn)供給的變化：,就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,10,,經(jīng)濟(jì)學(xué)上常常用供給函數(shù)來(lái)表示生產(chǎn)者對(duì)某種商品的

7、供給數(shù)量與影響因素的關(guān)系。 房地產(chǎn)供給函數(shù)可以表示為： Qs=f (P, C, T, w) 其中： Qs—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)愿意向市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)數(shù)量； P— 房地產(chǎn)價(jià)格； C—房地產(chǎn)成本； T—房地產(chǎn)開發(fā)商投資預(yù)期； W

8、—政策因素或其他因素。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,11,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,12,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是運(yùn)用科學(xué)的理論和方法及現(xiàn)代化的技術(shù)手段，通過(guò)各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理決策提供依據(jù)的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分等工作。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)

9、建工學(xué)院,13,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的意義：,意義,,,,,1.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的需要,2.制定和實(shí)施正確的營(yíng)銷策略的需要,3.企業(yè)健全決策機(jī)制的需要,4.企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的需要,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,14,原則,,,,,1、真實(shí)性,2、時(shí)效性,3、計(jì)劃性,4、全面性,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的原則：,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,15,,,,,三個(gè)層次,三個(gè)方面,三個(gè)時(shí)段,六個(gè)方面,1.國(guó)家/地區(qū)/城市

10、市場(chǎng)分析,1.需求,1.政治2.法律3.經(jīng)濟(jì)4.自然5.環(huán)境6.人文心理,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容：,2.區(qū)域市場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)分析,3.項(xiàng)目市場(chǎng)分析,2.供給,3.價(jià)格,1.過(guò)去,2.現(xiàn)在,3.未來(lái),2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,16,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析流程：,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,17,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容：,國(guó)家/地區(qū)/城市經(jīng)濟(jì)分析；主體統(tǒng)計(jì)特征分析；房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分

11、析；城市規(guī)劃的影響分析；市場(chǎng)區(qū)域分析；供求關(guān)系分析；價(jià)格分析；市場(chǎng)吸納率分析；項(xiàng)目特性分析；競(jìng)爭(zhēng)力分析。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,18,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫原則,以調(diào)查目的為核心原則；前后邏輯合理原則；層次鮮明性原則；圖文并茂原則。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,19,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（以住宅市場(chǎng)為例）,1、概論（1）研究背景；（2）研究目的；（3）研究方法；（4）主要結(jié)論和

12、建議。2、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；（2）金融業(yè)與房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析；（3）居民收入與住宅消費(fèi)分析。3、地區(qū)人口特征概況（1）總?cè)藬?shù)、家庭總戶數(shù)、戶均人口分析；（2）人口年齡、性別、職業(yè)等構(gòu)成分析。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,20,4、住宅市場(chǎng)概況（1）住宅總面積、人均面積；（2）住宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析；住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析。5、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況（1）整體供應(yīng)與成交分析；（2）市場(chǎng)活躍區(qū)域分

13、析；（3）特定市場(chǎng)特點(diǎn)分析及比較；6、項(xiàng)目區(qū)位特性分析（1）項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位分析；（2）項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域特點(diǎn)分析；（3）項(xiàng)目地塊的特征分析。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,21,7、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析（1）項(xiàng)目附近同類物業(yè)的供應(yīng)分析；（2）項(xiàng)目附近同類物業(yè)的產(chǎn)品分析；（3）項(xiàng)目附近同類物業(yè)的銷售分析。8、項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析;（2）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析;（3）項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析;（4）項(xiàng)

14、目的威脅(風(fēng)險(xiǎn))分析。9、市場(chǎng)分析結(jié)論及發(fā)展建議10、附件（略）,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,22,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作計(jì)劃,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,23,調(diào)查方法,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,24,資料收集方法,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,25,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,26,明確調(diào)研目標(biāo)；初步情況分析；制定調(diào)查計(jì)劃；確定資料

15、來(lái)源；確定資料收集方法；設(shè)計(jì)調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷。,準(zhǔn)備階段,調(diào)查階段,試調(diào)查；檢驗(yàn)調(diào)查設(shè)計(jì)中的缺漏；為正式調(diào)查作初步準(zhǔn)備。調(diào)查實(shí)施問(wèn)卷調(diào)查；實(shí)地調(diào)查。,,,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,27,分析研究階段,資料的整理與甄別驗(yàn)證；數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析；撰寫調(diào)查報(bào)告；修訂并提交調(diào)查結(jié)果。,整理歸檔階段,成果歸檔；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。,,,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,28,政治法律環(huán)境；經(jīng)濟(jì)環(huán)境；技術(shù)環(huán)境；

16、社會(huì)文化環(huán)境。,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,市場(chǎng)整體情況；土地市場(chǎng)情況；商品房市場(chǎng)情況；全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)；全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況；二、三級(jí)市場(chǎng)交易情況。,（2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,（1）市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,29,（3）消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,30,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,31,區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位；區(qū)域交通條

17、件；區(qū)域內(nèi)樓盤總體價(jià)格水平與供求關(guān)系；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；其它影響因素和條件。,（4）項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況,（5）項(xiàng)目基本情況,項(xiàng)目用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件；項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,32,市場(chǎng)調(diào)研案例分析,金城商業(yè)中心位于南京市主城區(qū)中山東路518號(hào)，總占地面積約 40萬(wàn)m2，處于龍?bào)粗新?、中山東路、解放路及瑞金路四條城市主干道的圍合之中。本項(xiàng)目的初步定位是建成以商業(yè)功能為主、并配以辦公、住宅、

18、休閑娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展等輔助功能的綜合性片區(qū)，集吃、住、游、購(gòu)、娛、文多功能于一體，使本區(qū)域的活動(dòng)和消費(fèi)者之間產(chǎn)生互動(dòng)效果。住宅部分的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告如下：,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,33,（1）宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2004年一季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值443.47億元，與去年同期相比，可比價(jià)增長(zhǎng)18.0%，增幅比去年同期提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)4.5% 、22.0% 和 15.5%，實(shí)現(xiàn)

19、了三次產(chǎn)業(yè)較為協(xié)調(diào)的發(fā)展。全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 214.96億元，比上年同期增長(zhǎng)72.8%。其中基本建設(shè)91.42億元，增長(zhǎng)74.7%，更新改造23.69億元，增長(zhǎng)45.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資56.16億元，增長(zhǎng)86.9%。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,34,（2）行政區(qū)域劃分及交通 本項(xiàng)目位于白下區(qū)龍?bào)粗新?、中山東路、解放路、瑞金路所圍成的一個(gè) 40萬(wàn)平方米的區(qū)域內(nèi)。白下區(qū)是南京市的中心城區(qū)之一，位于南京

20、市東南部，面積27.2平方公里。南以秦淮河、建康路與秦淮區(qū)交界；北以中山東路、寧杭公路為界，與玄武門接壤；東以倉(cāng)波門、高橋門一線為界，與江寧縣相連；西沿中山南路與建鄴區(qū)。 轄區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，南北向的干道有中山南路、中華路、洪武路、太平南路、長(zhǎng)白街、龍?bào)粗新?、解放路等；東西向的干道有中山東路、淮海路、戶部街、常府街、瑞金路、白下路、大光路等。貫穿或經(jīng)過(guò)區(qū)內(nèi)的公路有滬寧高速公路、104國(guó)道、寧杭公路、繞城公路等。,2024/3

21、/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,35,（3）市場(chǎng)需求分析 居民就業(yè)情況： 據(jù)人口普查資料， 2000年全市調(diào)查失業(yè)率為6.08%，高于全省平均水平2.82個(gè)百分點(diǎn)。2002年全市登記失業(yè)人員達(dá)到6.46萬(wàn)人（登記失業(yè)率為4.13%），離崗職工人數(shù)為23.3萬(wàn)人。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,36,購(gòu)房者面積需求： 2003年購(gòu)房面積需求：面積在91-110平米的房子最受歡迎，占到了33.2%，相比之

22、下，面積小于50平米的房子選擇的人最少，主要是一些單身公寓。 2004年購(gòu)房面積需求：根據(jù)現(xiàn)代快報(bào)于2004年4月1日起的135調(diào)查問(wèn)卷，得出以下結(jié)果。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,37,2003年購(gòu)房套型需求 與去年相比，二室一廳的需求量增長(zhǎng)最明顯，高出去年8.3%，但仍不是社會(huì)需求的主流，三室二廳的需求量增長(zhǎng)雖然不明顯，但卻占到了總需求的33.7%，三室一廳的需求明顯下降，比去年下降了8.7

23、%。 2003與2004年購(gòu)買者價(jià)格期望對(duì)比 選擇房?jī)r(jià)在 3001-5000的共占到總?cè)藬?shù)的60%以上。其中，選擇3001-4000元/平方米的盡管仍是市場(chǎng)的主流，卻比去年下降了11.1個(gè)%，相比之下，選擇在3000元/平方米以下（含3000）的有所回升，比去年提高了9.6%。 2003年購(gòu)房者年齡分析 統(tǒng)計(jì)資料表明，在 2003年的購(gòu)房者中，為數(shù)最多的是26-35歲年齡段的買房者，相比之下，55歲以上的人

24、群在買房一族中所占比例最少，只占到了4%。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,38,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,39,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查 宣傳方式---2003年8月份南京房產(chǎn)廣告仍然主要集中在《南京日?qǐng)?bào)》、《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》、《周末星期五》等都市類報(bào)紙上，其中《現(xiàn)代快報(bào)》、《金陵晚報(bào)》在房產(chǎn)廣告市場(chǎng)中的市場(chǎng)份額較其他媒體大。廣告主要以較大規(guī)格的通欄、雙通欄彩色廣告為主。 2003年

25、8月南京報(bào)紙類媒體發(fā)布房地產(chǎn)類平面廣告數(shù)量統(tǒng)計(jì)表,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,40,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告投入情況,競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)樓盤形象宣傳主題對(duì)比表,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,41,價(jià)格水平分析 首付能力分析:多數(shù)消費(fèi)者的首付能力在5萬(wàn)元以上，占90.3%。其中，能夠首付8－10萬(wàn)元的消費(fèi)者最多，占25.75％，不過(guò)表示可以首付5－8萬(wàn)元、10－15萬(wàn)元、15萬(wàn)元以上的消費(fèi)者也均占到20％以上。 總價(jià)承受能力:77

26、％的消費(fèi)者只能夠接受32.5萬(wàn)元以下的總價(jià)。另外，能夠接受32.5-52萬(wàn)元的消費(fèi)者也占一定數(shù)量，但總計(jì)超過(guò)52萬(wàn)元后，能夠接受的僅占10％。 綜合以上居民收入表、可承受的單價(jià)和總價(jià)表可得出下表：,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,42,匿名征求專家意見—?dú)w納統(tǒng)計(jì)—匿名反饋—?dú)w納統(tǒng)計(jì)……特點(diǎn)：匿名性，多次反饋，小組的統(tǒng)計(jì)回答；適合長(zhǎng)期預(yù)測(cè)調(diào)查。,定性分析方法----德爾菲法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),

27、2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,43,合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來(lái)，按照思維、心理的規(guī)律把決策過(guò)程層次化、數(shù)量化。分解—綜合。,定性分析方法----層次分析法,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,44,歸納分析法；演繹分析法；比較分析法；結(jié)構(gòu)分析法。,定性分析方法----其它常用方法,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,45,簡(jiǎn)單平均法；加權(quán)平均法；移動(dòng)平均法；指數(shù)平滑法。,定量分析方法----時(shí)

28、間序列分析,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,46,定量分析方法----線性回歸分析,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,47,判別分析指標(biāo)間差異—判別函數(shù)—未知分類聚類分析樣品聚類；變量聚類,定量分析方法----判別和聚類分析,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,48,因子分析；對(duì)應(yīng)分析；多維偏好分析；聯(lián)合分析。,定量分析方法----其它常用分析方法,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,49,

29、第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分,房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則：,按照消費(fèi)者欲望與需求把一個(gè)總體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)具有共同特征的子市場(chǎng)的過(guò)程。,市場(chǎng)細(xì)分（美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家溫德爾·史密斯）:,可區(qū)分、可進(jìn)入、可盈利。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,50,房地產(chǎn)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)：,（1）地理變量（地理位置、自然環(huán)境）；（2）人口變量（年齡、家庭規(guī)模、收入、職業(yè)、教育程度、宗教等）；（3）心理變量（社會(huì)階層、生活方式、購(gòu)買動(dòng)機(jī)）；（4）行為變

30、量（who、when、why、where）。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,51,房地產(chǎn)細(xì)分的方法：,（1）單一因素變量法；（2）主導(dǎo)因素變量法；（3）多因素矩陣法。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,52,房地產(chǎn)策劃的概念：,狹義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去，這是一種狹義的理解；廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為和心理分析直到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即

31、業(yè)界人士所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃。,房地產(chǎn)策劃的內(nèi)涵：,策劃是為項(xiàng)目服務(wù)的，項(xiàng)目的最終目標(biāo)就是贏利，策劃就是為這個(gè)目標(biāo)服務(wù)。,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃特征：,1）地域性 5）創(chuàng)新性 2）系統(tǒng)性 6）操作性3）前瞻性 7）多樣性 4）市場(chǎng)性 8）效益性,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,53,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究、決策的區(qū)別,同時(shí)項(xiàng)目策劃與決策也是不同的，項(xiàng)目策劃的過(guò)程包括制定方

32、案、選擇、調(diào)整方案；決策是對(duì)方案的優(yōu)選。項(xiàng)目可行性研究、決策都應(yīng)是策劃工作的具體內(nèi)容，策劃更廣泛。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,54,房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃主要發(fā)生在前期，前期花費(fèi)了很少的財(cái)力，可對(duì)項(xiàng)目的影響卻是最終要的。,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的重要性,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,55,已明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,56,（1）市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 1）市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的步驟 ；2）房地產(chǎn)

33、市場(chǎng)分析的內(nèi)容 ；經(jīng)濟(jì)資源分析 城市發(fā)展分析 城市文化分析地塊自身資源分析 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)； 4）目標(biāo)市場(chǎng)確定；,1、項(xiàng)目投資策劃,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,57,（2）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位,A 項(xiàng)目定位策劃流程圖,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,58,B 項(xiàng)目資源審核和競(jìng)爭(zhēng)力分析,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,59,C 項(xiàng)目概念定位 （步驟、流程、幾種常見的概念定位 ）,2024/3/

34、26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,60,D 項(xiàng)目的核心定位 （工作步驟、流程圖）,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,61,項(xiàng)目運(yùn)作期間的資金投入和回收,F 產(chǎn)品定位（形態(tài)、功能定位及項(xiàng)目融資策劃）,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,62,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不確定性分析,(3)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,63,(5)投資風(fēng)險(xiǎn)與控制,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

35、的種類風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向選擇的影響 投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià) 投資風(fēng)險(xiǎn)的處理與控制,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,64,2 、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃總體工作流程圖,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,65,項(xiàng)目總體規(guī)劃布局策劃 （1）地塊價(jià)值分析； （2）項(xiàng)目規(guī)劃布局；（3）公建與配套系統(tǒng)；（4）分期開發(fā)策略。建筑產(chǎn)品規(guī)劃（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)的步驟；（2）建筑風(fēng)格策劃 ；項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃；

36、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 ；（3）戶型設(shè)計(jì) ；（4）環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 ；（5）裝修風(fēng)格策劃。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,66,項(xiàng)目招投標(biāo)招投標(biāo)； 招標(biāo)方式；公開招投標(biāo)的基本程序 ；項(xiàng)目管理,3、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程策劃,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,67,,4、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃,營(yíng)銷計(jì)劃書營(yíng)銷策劃系統(tǒng) 營(yíng)銷策劃流程圖,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,68,銷售策劃（1）目標(biāo)客戶定位；

37、（2）銷售計(jì)劃；（3）價(jià)格策略；（4）售后服務(wù)。形象策劃 它主要包括兩個(gè)方面的：一是項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分；二是延展及運(yùn)用部分。廣告策劃 （1）廣告目標(biāo)；（2）市場(chǎng)分析； （3）廣告策略；（4）廣告計(jì)劃；（5）廣告效果測(cè)定。,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,69,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,70,物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理的模式；物業(yè)管理的綜合服務(wù)；物業(yè)管理收費(fèi)。 我們引用一個(gè)簡(jiǎn)

38、單的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算公式： p=∑Fi/S (i=1，2，3…10) 其中：P----物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； F----費(fèi)用（元/月）； i----費(fèi)用項(xiàng)數(shù)（i=1，2，3…10）； S----參加測(cè)算的物業(yè)總面積（平方米）；,5、項(xiàng)目后期策劃,2024/3/26,中國(guó)礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院,71,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的生命力------創(chuàng)新,動(dòng)