二手房交易中“跳單”的法律糾紛研究

1、二手房交易中“跳單”的法律糾紛研究摘要二手房交易中《房地產求購確認書》應按照混合合同進行法律定性。在“跳單”行為的認定上也應該具體問題具體分析，不能簡單的否定獨家委托條款的效力，更應該準確分析委托方的“跳單”行為，并給與準確的歸責。關鍵詞跳單混合合同定責立法完善作者簡介：鄭長樂，廣州市白云區(qū)委組織部。中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：10090592（2014）0310802中國房地產市場發(fā)展迅猛，二手房交易也異?；馃?，二

2、手房中介遍地開花。但由于中國市場及法律不甚健全，出現了許多新問題解決?！疤鴨巍本褪瞧渲凶顬槠毡椋沧钭屩薪楣绢^疼的問題。為破解這一難題，2011年12月，中國最高人民法院發(fā)布的《關于發(fā)布第一批首批指導性的案例的通知》公布了首批四個指導性案例，二手房交易“跳單”位列第一。這一案例的一審二審結果截然不同，成了法律難題：中介公司在《房地產求購確認書》中加入的獨家委托條款是否有效力？這個問題的破解，對于解決二手房交易中的“跳單”糾紛有關鍵性作

3、用。一、《房地產求購確認書》的法律適用《房地產求購確認書》的法律性質學界意見并不統一，主流學者普遍認為《房地產求購確認書》就是一般的居間合同，而有些學者則認為中介機構為了保護其經濟利益，往往在《房地產求購確認書》加入禁止“跳單”的強制性條款，但這一條款是否有效呢？在二手房交易實踐中，禁止“跳單”條款是作為格式條款被中介方單方加入的。那么禁止“跳單”條款是否符合格式條款的規(guī)定呢？根據房地產中介市場交易習慣，類似房屋中介合同通常是房產中介公

4、司為了重復使用而預先擬定，印刷好的格式合同。其中獨家委托條款的針對的是需要接受居間服務的買房人或賣房人，內容固定。實踐中，房產中介公司帶有專業(yè)優(yōu)勢地位和強勢地位，在訂立時并未與對方協商。很明顯，禁止“跳單”的的獨家委托條款可認定為格式條款。關于獨家委托條款的效力，司法實踐中有兩種意見，一種意見，不承認獨家委托條款其應有的效力。這種排他性的條款中其中有一條，是指免除當事人本應承擔的責任。即房屋中介機構在不能在雙方搭建起橋梁的作用下，也要求

5、買方支付報酬或要求買方支付違約金，該條文是房屋中介機構在事情發(fā)生前就已經擬好的條款，房屋中介機構未與買方人進行協商。不論最終有無達成交易都要向中介機構支付傭金或報酬境地。同時獨家委托條款事實上限制了買房人享有自主選擇中介機構的權利。第二種意見肯定了獨家委托條款的效力，支持該部分的主流學者認為，禁止跳單條款是屬于買方和賣方雙方當事人在互相了解情況后，對彼此達成共識的表現。而且條款里的內容明顯符合法律、相關行政法規(guī)的規(guī)定，統一一致認為是合法