二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)控制首席法務(wù)致力于提供高端法律閱讀實(shí)用法律干貨便民法務(wù)工具。作者：北京德和衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)控制近期，房地產(chǎn)又火了一把，從鼓勵(lì)購(gòu)房去庫(kù)存到深圳、上海等城市再次出現(xiàn)嚴(yán)格的限構(gòu)；從房?jī)r(jià)突然起跳，到現(xiàn)在買(mǎi)方持幣觀望。這一波房?jī)r(jià)的波動(dòng)，又造成房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛大量發(fā)生。作為一名多年從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師，現(xiàn)對(duì)二手房交易進(jìn)行法律分析，供雙方參考，以保證交易安全，以免造成巨大損失。一、仔細(xì)審查二手房買(mǎi)賣(mài)合同。中介推薦使用

2、的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，是北京市建委和北京市工商局共同推薦給交易雙方使用的標(biāo)準(zhǔn)式合同。但是，不是交易雙方簡(jiǎn)單的把空填完就是一份有保障的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。該合同只是把二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中常規(guī)事項(xiàng)給以規(guī)范和提示，具體合同細(xì)節(jié)要由雙方協(xié)商完成。每一個(gè)二手房的買(mǎi)賣(mài)，會(huì)因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、違約責(zé)任的不同等，會(huì)有千差萬(wàn)別的變化。因此，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要特別注意如下事項(xiàng)：1、合同的主體。簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的主體有兩方，一是賣(mài)方，

3、即房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的名字。產(chǎn)權(quán)所有人一欄有的登記一人，有的因共有而登記兩人或多人。作為二手房放棄購(gòu)買(mǎi)！如該房屋出租，則要與承租人溝通，確定是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以及能否及時(shí)騰退房屋。如能確定，則請(qǐng)承租人親自簽署文件。如為尚未過(guò)戶(hù)繼承房屋，則要審查繼承手續(xù)，是否有關(guān)于繼承的公證書(shū)、法院判決書(shū)或調(diào)解書(shū)。如沒(méi)有此類(lèi)文件，則依然繞行，放棄購(gòu)買(mǎi)！如房屋為央產(chǎn)房，則要審查是否有原單位同意出售的文件。如有，可繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，如沒(méi)有，則放棄購(gòu)買(mǎi)。3、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

4、。二手房買(mǎi)賣(mài)中，合同中約定的價(jià)格往往是出賣(mài)人所得凈價(jià)，因買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)（雖然法律規(guī)定出賣(mài)人應(yīng)交納個(gè)人所得稅或營(yíng)業(yè)稅，但交易習(xí)慣是由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，如一定要讓出賣(mài)人交納，則出賣(mài)人再提高房?jī)r(jià)，其實(shí)對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是背著抱著一般沉）。因此，買(mǎi)受人在估計(jì)自己的購(gòu)買(mǎi)能力時(shí)要考慮房屋交易稅費(fèi)的多少。這里著重講一下“陰陽(yáng)合同”。所謂“陰陽(yáng)合同”一般是指為了規(guī)避高昂的稅費(fèi)簽訂兩份合同，把提交稅務(wù)部門(mén)的合同約定較低的成交價(jià)格，另簽訂一份真實(shí)交易價(jià)格的