房地產(chǎn)行業(yè)專題報告中國住房制度，回顧、成就、反思與改革

1、目錄1導(dǎo)言..............................................................................62中國住房制度五大支柱.....................................................................82.1貨幣金融制度：住房金融體系商業(yè)性為主、政策性為輔............................

2、.......82.1.1國際：住房金融制度影響杠桿水平、房價走勢......................................82.1.2中國：按揭貸款為主，公積金為輔...............................................102.1.3問題：信貸政策不穩(wěn)定，刺激居民加杠桿.........................................142.2土地制度：兩權(quán)分離，

3、以地謀發(fā)展....................................................172.2.1國際：土地制度影響地價和房價.................................................172.2.2中國：兩權(quán)分離；土地是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)動機(jī).................................182.2.3問題：土地供需不匹配、人地分離.........

4、......................................222.3稅收制度：重交易輕保有............................................................252.3.1國際：稅收制度調(diào)節(jié)房價作用不明顯.............................................252.3.2中國：重增量輕存量，重交易輕保有...............

5、..............................272.3.3問題：輕保有環(huán)節(jié)征稅，財政收入可持續(xù)性面臨考驗(yàn)...............................302.4住房保障：分層次、高保障..........................................................302.4.1全球：直接支持、間接支持兩種模式...............................

6、..............312.4.2中國：多渠道、分層次.........................................................322.4.3問題：供給不連續(xù)，進(jìn)入門檻高退出門檻低.......................................352.5住房租賃：新時代、新任務(wù)..................................................

7、........362.5.1國際：租賃房源多元、立法到位、租售同權(quán).......................................362.5.2中國：租賃比率低、市場尚不成熟...............................................382.5.3問題：租賃市場亟待規(guī)范.......................................................403中國

8、住房制度反思........................................................................423.1住房制度建設(shè)從屬于宏觀調(diào)控........................................................423.2房地產(chǎn)的支柱地位深度捆綁經(jīng)濟(jì).................................................

9、.....433.3住房政策不穩(wěn)定，不斷出臺應(yīng)急性措施................................................463.4住房制度的價值待明確.................................................................473.5我國的住房制度雖然走過彎路，但已漸入佳境........................................

10、..48房地產(chǎn)業(yè)增加值(億元)房地產(chǎn)業(yè)增加值GDP(%右)IIIIIIIV住房福利分配房改解決了8億城鎮(zhèn)人口的住房問題。1978年以前，住房由政府統(tǒng)一建設(shè)、分配，供給效率低，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積僅3.6平方米。伴隨改革開放，中國開啟住房制度改革征程：19781998年依次通過提租、出售公房、停止住房實(shí)物分配，啟動了商品房市場。市場的力量創(chuàng)造人類建筑史上的奇跡：城鎮(zhèn)竣工住宅面積從1978年3752萬平增長至2017年的9.9億平，增

11、長25倍；2016年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積提升至36.6平方米（統(tǒng)計局口徑）。圖表4：房改成就：房屋供給大擴(kuò)張圖表5：房改成就：房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)強(qiáng)拉動住宅竣工面積（萬平米）450000400000350000300000250000200000150000100000500000600007500006400005430000320000210000100資料來源：中國統(tǒng)計年鑒資料來源：Wind房地產(chǎn)大建設(shè)階段尾聲漸進(jìn)，將轉(zhuǎn)向中高速、高質(zhì)量

12、發(fā)展。2017年城鎮(zhèn)住宅存量267億平，套戶比達(dá)到1.07，住房短缺基本緩解。2013年，全國商品住宅新開工出現(xiàn)峰值，此前的2011年土地購置面積也出現(xiàn)峰值。北京等5個城市率先邁入存量房市場。圖表6：5個城市率先步入存量房市場資料來源：Wind，IIIIIIIV貨幣化分配售公房提租補(bǔ)貼低租公房住房商品化19531957196119651969197319771981198519891993199720012005200920132017