房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告地產(chǎn)企業(yè)何去何從？

1、房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分目錄目錄土地市場(chǎng)有降溫，無(wú)寒流土地市場(chǎng)有降溫，無(wú)寒流.....................................................................................................1正確看待土地成交溢價(jià)率下降......................................................

2、.......................................1開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿從高位回落.............................................................................................2土地市場(chǎng)保障企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，但企業(yè)難以謀求超額利潤(rùn).................................................

3、.....3熱銷(xiāo)仍是主旋律，核心城市降溫?zé)徜N(xiāo)仍是主旋律，核心城市降溫..........................................................................................4個(gè)別城市的降溫和整體市場(chǎng)的良性運(yùn)行..............................................................................

4、.4銷(xiāo)售不減速，限價(jià)要求企業(yè)降低土地儲(chǔ)備...........................................................................5可能的下一站可能的下一站————并購(gòu)不如回購(gòu)并購(gòu)不如回購(gòu)..........................................................................................5并購(gòu)——看

5、起來(lái)很美............................................................................................................5回購(gòu)股份的選擇——買(mǎi)別人不如買(mǎi)自己...............................................................................6風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)提示..

6、............................................................................................................................7無(wú)需繼續(xù)恐慌，價(jià)值已經(jīng)閃現(xiàn)無(wú)需繼續(xù)恐慌，價(jià)值已經(jīng)閃現(xiàn).....................................................................

7、........................7房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分1當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的降溫了嗎？房?jī)r(jià)真的在下降嗎？土地市場(chǎng)溢價(jià)率下降意味著拿地機(jī)會(huì)增加嗎？開(kāi)發(fā)企業(yè)下一步會(huì)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境，信用環(huán)境和政策環(huán)境的變化？企業(yè)會(huì)同時(shí)加速銷(xiāo)售和放慢拿地嗎？如果是這樣，那么是不是意味著企業(yè)會(huì)去杠桿呢？資本市場(chǎng)存在恐慌。我們認(rèn)為首先應(yīng)該透過(guò)翔實(shí)的數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確揭示未來(lái)行業(yè)的運(yùn)行，再談對(duì)行業(yè)估值和公司股價(jià)的判斷。土地市場(chǎng)

8、有降溫，無(wú)寒流土地市場(chǎng)有降溫，無(wú)寒流正確看待土地成交溢價(jià)率下降正確看待土地成交溢價(jià)率下降各大城市土地成交溢價(jià)率的確在下降。2018年7月，百城土地成交溢價(jià)率下降到11%以下，這是2015年下半年以來(lái)（市場(chǎng)上一次恢復(fù)后）的低點(diǎn)。這在一定程度上反映出了土地市場(chǎng)的降溫。隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本整體上升，限價(jià)帶來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期大幅下降，也就自然伴隨著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度下降。圖1：百城土地總成交和溢價(jià)率單位：億元資料來(lái)源：Wind圖2：百城土

9、地成交樓面均價(jià)單位：元平方米資料來(lái)源：Wind不過(guò)，在使用溢價(jià)率這個(gè)指標(biāo)時(shí)，我們必須比以往更加小心謹(jǐn)慎。一方面，土地市場(chǎng)的出讓方式發(fā)生了變化，一些地方采取了限最高價(jià)，評(píng)標(biāo)，甚至搖號(hào)中簽的方式，另一些地方則開(kāi)始競(jìng)保障性住房的面積，成交溢價(jià)率在新的環(huán)境之下本有下降趨勢(shì)。另一方面，經(jīng)過(guò)兩年的牛市，各地對(duì)于土地出讓的定價(jià)意愿越來(lái)越高。2018年7月，百城土地成交樓面均價(jià)超過(guò)3300元平方米，較之前幾個(gè)月明顯提高。土地成交總價(jià)也比2018年6月有

10、所提高。盡管土地成交樓面均價(jià)有結(jié)構(gòu)性因素變動(dòng)影響，但整體看來(lái)土地市場(chǎng)的降溫是緩慢的，不是急速的。的確存在一些土地流拍的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這可能和土地出讓部門(mén)定價(jià)不夠理性有一定關(guān)系。一些項(xiàng)目的區(qū)域位置不佳，交通配套不完善，開(kāi)發(fā)難度大，附帶條件多，出讓的起拍價(jià)格卻并不低，這也部分造成了土地流拍的現(xiàn)象。表1：近期部分城市土地流拍情況時(shí)間時(shí)間城市城市流拍土地流拍土地土地性質(zhì)土地性質(zhì)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積單位：萬(wàn)平米單位：萬(wàn)平米起拍價(jià)（億元）起拍

11、價(jià)（億元）6月6日深圳前海桂灣金融核心區(qū)T1020274號(hào)地商業(yè)用地13.4824.696月12日成都龍泉驛十陵區(qū)域住宅用地43.686月28日北京朝陽(yáng)區(qū)化工路甲1號(hào)(焦化廠保障房項(xiàng)目)1304791、794地塊其他類(lèi)多功能用地12.9236.046月29日天津靜海區(qū)津靜（掛）201670號(hào)自持安置房24.4113.666月29日大連中山區(qū)大城（2018）6號(hào)宗地商業(yè)服務(wù)用地41.6329.86010203040500100020003