鏈家地產(chǎn) 二手房業(yè)務(wù)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)介紹p16

1、二手房知識(shí)與 經(jīng)驗(yàn)介紹,目 錄,房地產(chǎn)知識(shí)概述二手房交易知識(shí)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)介紹,一、房地產(chǎn)知識(shí)概述,1、什么是房地產(chǎn)呢？房地產(chǎn)即房屋、土地、建筑物以及附著在土地建筑物上的附著物。2、房屋類(lèi)型：商品房、自建房、房改房（省直、市直）3、交易形式：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 置換4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容 a. 房屋所有權(quán) b.土地使用權(quán)5、房屋結(jié)構(gòu)種類(lèi)及使用年限 a.框架結(jié)構(gòu) b.

2、磚混結(jié)構(gòu)（50——70年） c.磚木結(jié)構(gòu)（30年） d.簡(jiǎn)易房（10年）6、房改房上市的條件： a.省直需省房改辦審批；市直直接上市 b.合鋼房產(chǎn)上市需審批7、哪些房屋不得上市交易（八大類(lèi)）8、房地產(chǎn)交易糾紛的解決方式,房屋基本知識(shí)知多少？房源編號(hào) 所在小區(qū) 房型 面積 年代 價(jià)格 備注 C8531 琥珀?yáng)|村 3/2/2

3、 80.5 1998 2800元/平方米 毛坯,For Example,,,,,,,,,,,,什么是復(fù)式住宅？什么是小高層？什么是多層住宅？………………,房產(chǎn)交易流程,,帶客戶(hù)看房（免費(fèi)）,,約見(jiàn)、洽談,,簽合同支付一次房款（定金）,,客戶(hù)到公司交二次房款,,到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),領(lǐng)取房產(chǎn)證,,,,,,,,辦理交接手續(xù),辦理貸款手續(xù)（貸款辦妥）,,房主拿二次房款，客戶(hù)拿房產(chǎn)證、鑰匙

4、,,辦理房產(chǎn)交接手續(xù),,房主拿二次房款，客戶(hù)拿房產(chǎn)證、鑰匙,業(yè)務(wù)部,業(yè)務(wù)部,財(cái)務(wù)部,辦證部,辦證部,信貸部,財(cái)務(wù)部,辦證部,財(cái)務(wù)部,二、二手房交易知識(shí),,信息獲取與處理 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 材料提交 信貸知識(shí) 土地證辦理 房屋交接,,,,,,,信 息 獲 取 與 處 理,1、獲取房源信息的方法1）報(bào)刊資料2）小區(qū)物業(yè)3）公司廣告宣傳4）電腦網(wǎng)絡(luò)5）其他房產(chǎn)公司6）小信息部合作7）老客戶(hù)、親友介紹8）上門(mén)登記9）小區(qū)做活動(dòng)時(shí)登記

5、10）貼求購(gòu)2、獲取客戶(hù)信息的方法1）各種媒體、報(bào)刊廣告2）公司分配3）上門(mén)登記4）老客戶(hù)、親友介紹5）小區(qū)做活動(dòng)3、處理房源信息1）有價(jià)值的房源信息2）自己有客戶(hù)要的房源3）普通房源4、處理客戶(hù)信息建立客戶(hù)檔案，分類(lèi)管理,稅 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn),代理費(fèi)（中介費(fèi)）：2%（以成交價(jià)計(jì)算）過(guò)戶(hù)費(fèi)：商品房（私房）1.評(píng)估費(fèi)：0.3%（包河0.5%）2.手續(xù)費(fèi)：6元/㎡(建筑面積)3.契稅：2%4.印花稅：1‰+5

6、元5.登記費(fèi)：80元/套,房改房（單位房）1.評(píng)估費(fèi)：0.3%（包河0.5%）2.手續(xù)費(fèi)：6元/㎡(建筑面積)3.契稅：2%4.印花稅：1‰+5元5.登記費(fèi)：80元/套6.土地收益：1%商業(yè)用房1.評(píng)估費(fèi)：0.3%（包河0.5%）2.手續(xù)費(fèi)：1.5%3.契稅：4%4.印花稅：1‰+5元5.登記費(fèi)：200元/套,成交價(jià)、評(píng)估價(jià)的概念；評(píng)估的意義和 目的；稅費(fèi)征收的依據(jù)，辦證時(shí)限；商業(yè)用房需辦理租賃登記；收

7、取費(fèi)用的方式 1）房主凈得，客戶(hù)承擔(dān) 2）客戶(hù)凈出，房主承擔(dān) 3）雙方各半 4）中介包費(fèi)用 5),材 料 提 交商品房初始登記辦證材料拆遷安置房轉(zhuǎn)移變更 1、買(mǎi)賣(mài) 2、贈(zèng)予 3、繼承 4、分析 5、已購(gòu)公房（集資房、解困房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、福利分房） 6、公房（房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)是單位）賣(mài)給私人所需材料,房 屋 信 貸,1、個(gè)人房屋貸款的對(duì)象

8、 合法身份，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，并有一定比例自籌購(gòu)房資金且具備還款能力的中國(guó)公民。2、申請(qǐng)貸款的程序3、申請(qǐng)貸款所需材料4、個(gè)人住房貸款費(fèi)用5、個(gè)人商用房貸款費(fèi)用5、辦理個(gè)人房屋貸款有什么特殊規(guī)定6、常見(jiàn)問(wèn)題和糾紛,土 地 證 辦 理,1、性質(zhì)：土地只有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)；所有權(quán)屬于國(guó)家。2、取得方式：出讓劃報(bào)3、轉(zhuǎn)移方式如何過(guò)戶(hù)？新房主如何辦理？辦理土地證的條件、費(fèi)用？如何處理暫時(shí)不能辦理及重新約定辦理時(shí)

9、間的情況？,房 屋 交 接,1、概論 作為合同履行的最后一步，配合乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方簽字確認(rèn)，合同履行完畢。2、條件：房款、代理費(fèi)足額交納；提前交接，需簽定補(bǔ)充協(xié)議，明確責(zé)任。3、要素：未出戶(hù)的不能寫(xiě)到合同過(guò)戶(hù)欄上，避免引起糾紛。丙方代辦過(guò)戶(hù)的材料收集及免責(zé)的約定。乙方確認(rèn)過(guò)戶(hù)。4、注意事項(xiàng),三、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)介紹,如何和客戶(hù)房主溝通如何把握客戶(hù)的心理如何把握房主的心理如何掌握談判的主動(dòng)權(quán)和有效控制談判現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)