如何測算招拍掛土地的地價

1、WORD 格式..可編輯房地產(chǎn)開發(fā)建設用地受讓的經(jīng)濟評估 房地產(chǎn)開發(fā)建設用地受讓的經(jīng)濟評估通常來說，企業(yè)可以通過以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協(xié)議出讓土地、補償用地、置換用地、配套用地、國有或集體土地租賃等。近幾年來，通過招標、拍賣、掛牌方式進行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時，由于城市的不同，招標、拍賣、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、 捆綁式方法和綜合評標法等， 如杭州通常實行的是常規(guī)招拍掛法， 以出價最高為條件確定的受

2、讓人； 上海則多采用綜合評標法，在考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會效益。此外，通過這三種方式出讓的土地都可分為凈地出讓和毛地出讓。本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開發(fā)建設用地僅指企業(yè)通過招標、 拍賣、掛牌方式獲取的凈地。一、受讓土地評估的步驟測算欲受讓的開發(fā)建設用地價值， 通常采用假設開發(fā)法， 即將欲受讓的土地未來開發(fā)完成后的價值， 減去未來的正常開發(fā)成本、 稅費、和利潤等，以此求取土地的客觀合理價值。運用假設開發(fā)法測算土地價格， 一般分為下

3、列六個步驟進行： 調(diào)查土地的基本情況；選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型；估計開發(fā)經(jīng)營期；預測開發(fā)完成后的項目價值； 測算開發(fā)成本； 進行具體計算， 求土地價格。（一）調(diào)查土地基本情況 （一）調(diào)查土地基本情況主要包括三個方面的內(nèi)容：1、調(diào)查土地的位置。包括三個層次：土地所在城市的性質(zhì)、土專業(yè)知識整理分享WORD 格式..可編輯定位。我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件以及周邊的環(huán)境， 參照本公司現(xiàn)有的產(chǎn)品系列進行評判。 這種方法便于測

4、算開發(fā)成本， 倘若參考同一城市的產(chǎn)品， 還便于測算開發(fā)完成后的項目價值。選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型：前面所介紹的 2005【2】號地塊，位于占地 11 平方公里的西溪濕地南面，實際容積率只能為 0.9，照其限高要求， 建筑層數(shù)在 3-4 層左右， 這塊土地的物業(yè)開發(fā)類型面臨兩種選擇： 一是選擇類似上海鼎邦麗池的產(chǎn)品； 二是選擇類似北京青龍橋的產(chǎn)品。兩種不同的選擇不僅影響了下一步預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，且最終影響對土地價值的判斷。選擇最佳物