基于土地招拍掛制度的房價與地價關(guān)系研究——來自中國房地產(chǎn)市場的證據(jù).pdf

1、近年來房地產(chǎn)價格的過快上漲成為社會的一個突出問題，然而是什么原因造成了目前的高房價？聯(lián)系到2004年3月31日，旨在經(jīng)營建設(shè)用地領(lǐng)域全面推行土地招拍掛的“8.31大限”政策出臺后，土地出讓費(fèi)用的大幅上漲與房價飛漲的時期基本一致，以中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的楊慎(2003)、包宗華(2004)和以陳淮(2004)為主的建設(shè)部課題組為代表，他們認(rèn)為正是由于在土地交易時大量采用了價高者得的拍賣方式，導(dǎo)致地價激增從而拉動房價的飛漲，這一“成本推動論”的

2、觀點(diǎn)自然也得到了以華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)為首的廣大房開商的擁護(hù)。任志強(qiáng)更是表示如果土地不以招拍掛方式出讓，中國房價至少下降20％。然而與之相反的是國土資源部的“需求拉動論”觀點(diǎn)，時任副部長負(fù)小蘇(2006)認(rèn)為，經(jīng)營建設(shè)用地的招拍掛雖然導(dǎo)致地價上漲，但卻不一定抬升了房價，影響房價最重要的要素是房屋市場的供求關(guān)系，土地是房地產(chǎn)業(yè)的一個生產(chǎn)要素，對土地的需求是由對房屋需求產(chǎn)生的引致需求。正是由于房屋市場上的供不應(yīng)求，房價上漲使得房開商對土地需求

3、增加，拉動了地價上漲，為此國土資源部于2009年6月23日特意對外公布了其對全國105個城市620個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的抽樣調(diào)查結(jié)果，指出地價占房價比例平均為23.2％，其中在30％以下的約占78％，以此回應(yīng)外界對其推高房價的指責(zé)。
　　由此引發(fā)了對下面一系列問題的思考:在目前土地招拍掛政策的制度背景下，房價與地價的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)理有什么特點(diǎn)？地價上漲對目前日益高漲的房價究竟有多大影響？我國輻員遼闊，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，地價對房

4、價的影響是否存在明顯區(qū)域差異？造成這種差異的原因又是什么？特別是備受爭議土地招拍掛制度實(shí)施到底在多大程度上提升了我國的房價？造成我國目前房價與地價雙高現(xiàn)象的深層次原因是什么？為了回答這些問題，本文主要從下面幾個方面展開論述:
　　首先本文的第四章從理論上探討了房價與地價之間的影響機(jī)理，針對傳統(tǒng)的Thunen模型、AMM模型、存量-流量模型等經(jīng)典明模型存在著完全競爭市場假設(shè)和不能反映土地出讓制度的兩個不足，本文基于我國目前高度壟斷的

5、房地產(chǎn)市場，分別建立了針對土地招標(biāo)和拍賣出讓的博奕模型，對兩種不同土地出讓制度下地價對房價的影響進(jìn)行了理論分析，發(fā)現(xiàn)土地在拍賣出讓情況下，地價對房價的影響比招標(biāo)更大。
　　緊接著本文的第五章對房價與地價的相互影響程度進(jìn)行了實(shí)證研究，主要從估計(jì)房價對地價彈性和檢驗(yàn)兩者之間的因果關(guān)系兩方面展開。首先利用國土資源部首次對外公布的一組全國87個城市536個樓盤的調(diào)查數(shù)據(jù)，估計(jì)了全國范圍內(nèi)房價對地價的彈性，發(fā)現(xiàn)地價每上漲1％會導(dǎo)致房價上漲0

6、.355％，大大低于之前國內(nèi)許多學(xué)者采用國家或某地區(qū)層面宏觀年鑒數(shù)據(jù)的估計(jì)結(jié)果，然后又進(jìn)一部分地區(qū)和分城市進(jìn)行了估計(jì)，發(fā)現(xiàn)這種地價彈性存在著十分明顯的區(qū)域差異，從高到低的排序依次是東部中小城市、中部大城市、西部大城市、中部中小城市、東部大城市、西部中小城市，基本上表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)地價對房價的影響越小這個規(guī)律。然后采用中國28個省2002年3月-2008年6月的月度面板數(shù)據(jù)對房價與地價因果關(guān)系進(jìn)行了檢驗(yàn)，為了克服以外大多數(shù)采用全國時間

7、序列數(shù)據(jù)的小樣本偏差和不能體現(xiàn)房地產(chǎn)價格區(qū)域差異兩個缺陷，本文基于最新的面板誤差修正模型估計(jì)方法，檢驗(yàn)了包括全國、東部、中部、西部地區(qū)房價與地價之間的因果關(guān)系。
　　隨后針對前面發(fā)現(xiàn)的地價彈性存在明顯地區(qū)差異的現(xiàn)象，本文在第六章通過建立一個以土地投機(jī)為主要目的的土地囤積模型，證明了房價對地價的彈性與包括人口、收入等因素在內(nèi)的住房需求負(fù)相關(guān)，從而在一定程度上解釋了經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)通常有著較低的地價彈性現(xiàn)象，通過該模型還證明了房價對地

8、價為什么是缺乏彈性的。同時還采用動態(tài)面板系統(tǒng)GMM估計(jì)方法，對由該模型得到的其他許多房地產(chǎn)市場的相關(guān)命題進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。
　　最后為了弄清楚土地招拍掛制度是否推高了房價和目前的高昂房地產(chǎn)價格經(jīng)濟(jì)是什么原因造成的兩個關(guān)鍵問題，本文第七章先是采用Box and Tiao(1975)提出的干預(yù)分析模型，利用1999年2月-2010年10月全國房價的月度數(shù)據(jù)，將2004年3月31日“8.31大限”出臺視為干預(yù)，對土地招拍掛制度對房價影響進(jìn)

9、行了政策評估，發(fā)現(xiàn)土地招拍掛政策實(shí)施使全國房價提高了4.7-15.7個百分點(diǎn)，進(jìn)一步分地區(qū)的研究結(jié)果也基本支持了上述結(jié)論，因此本文認(rèn)為土地招拍掛制度本身決不是以任志強(qiáng)為代表的廣大房開商眼中推高房價的“幕后黑手”。隨后的第八章以大規(guī)模城市化所產(chǎn)生的農(nóng)地非農(nóng)化現(xiàn)象為切入點(diǎn)，采用1999年至2006年全國130個大中城市的面板數(shù)據(jù)，對我國農(nóng)地非農(nóng)化進(jìn)程的驅(qū)動機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)政府財(cái)政投入和房地產(chǎn)投資過熱是大城市中推動農(nóng)地非農(nóng)化的最主要力