承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權問題研究.pdf

1、不論是在住房租賃中還是非住房房屋租賃中，當下承租人僅承租整體房屋之部分的情況十分普遍。這類情況與承租整體房屋的一般情況有所不同，此時若出租人出賣整體房屋，承租部分房屋的承租人是否享有優(yōu)先購買權？或享有何種優(yōu)先購買權？對此，法律缺乏明確規(guī)定，學界也鮮有深入研究，司法實踐中各地法院的處理也存在著明顯的分歧。本文以最高人民法院相關的批復為基礎，結合司法實踐、學界理論、域外經驗等展開深入研究，為妥善地解決該問題提供參考。
　　第一部分基于

2、立法、司法和理論研究現狀而提出的問題。在我國現行法律法規(guī)中，僅《最高院復函》從房屋可分與否、承租比例這兩個角度入手處理該問題，但是仍然存在諸多不足。同時，法律規(guī)范的缺失和模糊，也導致了司法實踐中的巨大分歧。學界雖然有大量關于房屋承租人優(yōu)先購買權制度的研究，但卻鮮有針對承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權問題的深入研究。整理歸納可知，對現有問題的研究即為對承租部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權具體條件的研究，多個該類承租人優(yōu)先購買權間的競存實質上也

3、是限制承租人享有優(yōu)先購買權的條件，有必要一同進行研究。
　　第二部分房屋承租人優(yōu)先購買權制度價值之再思考。這一方面可以明確承租部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權的必要性，另一方面可以為分析承租部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權的條件提供價值指引。該制度可維護與房屋相關之秩序、維護習慣之秩序；同時可實現“居者有其屋”、保障承租人經營權益，并兼顧各方利益；另外也可降低房屋交易成本，簡化法律關系以提高物之效用。
　　第三部分對部分房屋享有

4、優(yōu)先購買權之條件研究。一方面，要求承租的部分房屋與房屋的其他部分可分，即各部分分割后能進行獨立的房產登記且無明顯的價值減損。其中，出租人名下分別登記的幾處房產捆綁出售并非本文討論的整體房屋出售。另一方面，可將購買整體房屋這一交易條件作為“同等條件”中的其他條件，并將其折算計入優(yōu)先購買權的價格，從而減少對出租人的不利影響。
　　第四部分對整體房屋享有優(yōu)先購買權之條件研究。一方面，要求承租比例在一半以上。其中，承租比例依次按“市場價格

5、法”、“租金法”、“面積法”加以確定，若有爭議，可請第三方評估機構評估確定。結合類推適用方法、房屋承租人優(yōu)先購買權制度價值進行考察，要求承租比例一半以上具有妥當性。另一方面，無需房屋可分。所有權社會化成為普遍趨勢，考慮社會公共利益對房屋出租人的所有權加以限制具有正當性。即使在房屋可分時，承租比例在一半以上的承租人也應享有對整體房屋的優(yōu)先購買權。
　　第五部分承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權競存之處理。該競存實質上也是承租人享有優(yōu)先購

6、買權的一個限制條件。對此，有整體優(yōu)先法、比例法、時間比較法、登記順序法、抽簽法等處理方法。對整體房屋的優(yōu)先購買權間的競存，若房屋可分，則各承租人均可優(yōu)先購買自己承租部分的房屋；若房屋不可分，則應依次采用時間比較法、登記順序法、抽簽法處理。對部分房屋的優(yōu)先購買權與對整體房屋的優(yōu)先購買權間的競存，采用整體優(yōu)先法更為妥當。
　　第六部分結論。在解釋論上，僅房屋可分時，承租人才享有對部分房屋的優(yōu)先購買權，且應在價格條件中考慮出租人的利益；