承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權(quán)問題研究.pdf

1、不論是在住房租賃中還是非住房房屋租賃中，當(dāng)下承租人僅承租整體房屋之部分的情況十分普遍。這類情況與承租整體房屋的一般情況有所不同，此時若出租人出賣整體房屋，承租部分房屋的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？或享有何種優(yōu)先購買權(quán)？對此，法律缺乏明確規(guī)定，學(xué)界也鮮有深入研究，司法實(shí)踐中各地法院的處理也存在著明顯的分歧。本文以最高人民法院相關(guān)的批復(fù)為基礎(chǔ)，結(jié)合司法實(shí)踐、學(xué)界理論、域外經(jīng)驗(yàn)等展開深入研究，為妥善地解決該問題提供參考。
　　第一部分基于

2、立法、司法和理論研究現(xiàn)狀而提出的問題。在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中，僅《最高院復(fù)函》從房屋可分與否、承租比例這兩個角度入手處理該問題，但是仍然存在諸多不足。同時，法律規(guī)范的缺失和模糊，也導(dǎo)致了司法實(shí)踐中的巨大分歧。學(xué)界雖然有大量關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的研究，但卻鮮有針對承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權(quán)問題的深入研究。整理歸納可知，對現(xiàn)有問題的研究即為對承租部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)具體條件的研究，多個該類承租人優(yōu)先購買權(quán)間的競存實(shí)質(zhì)上也

3、是限制承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的條件，有必要一同進(jìn)行研究。
　　第二部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度價值之再思考。這一方面可以明確承租部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的必要性，另一方面可以為分析承租部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的條件提供價值指引。該制度可維護(hù)與房屋相關(guān)之秩序、維護(hù)習(xí)慣之秩序；同時可實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”、保障承租人經(jīng)營權(quán)益，并兼顧各方利益；另外也可降低房屋交易成本，簡化法律關(guān)系以提高物之效用。
　　第三部分對部分房屋享有

4、優(yōu)先購買權(quán)之條件研究。一方面，要求承租的部分房屋與房屋的其他部分可分，即各部分分割后能進(jìn)行獨(dú)立的房產(chǎn)登記且無明顯的價值減損。其中，出租人名下分別登記的幾處房產(chǎn)捆綁出售并非本文討論的整體房屋出售。另一方面，可將購買整體房屋這一交易條件作為“同等條件”中的其他條件，并將其折算計(jì)入優(yōu)先購買權(quán)的價格，從而減少對出租人的不利影響。
　　第四部分對整體房屋享有優(yōu)先購買權(quán)之條件研究。一方面，要求承租比例在一半以上。其中，承租比例依次按“市場價格

5、法”、“租金法”、“面積法”加以確定，若有爭議，可請第三方評估機(jī)構(gòu)評估確定。結(jié)合類推適用方法、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度價值進(jìn)行考察，要求承租比例一半以上具有妥當(dāng)性。另一方面，無需房屋可分。所有權(quán)社會化成為普遍趨勢，考慮社會公共利益對房屋出租人的所有權(quán)加以限制具有正當(dāng)性。即使在房屋可分時，承租比例在一半以上的承租人也應(yīng)享有對整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)。
　　第五部分承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權(quán)競存之處理。該競存實(shí)質(zhì)上也是承租人享有優(yōu)先購

6、買權(quán)的一個限制條件。對此，有整體優(yōu)先法、比例法、時間比較法、登記順序法、抽簽法等處理方法。對整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)間的競存，若房屋可分，則各承租人均可優(yōu)先購買自己承租部分的房屋；若房屋不可分，則應(yīng)依次采用時間比較法、登記順序法、抽簽法處理。對部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)與對整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)間的競存，采用整體優(yōu)先法更為妥當(dāng)。
　　第六部分結(jié)論。在解釋論上，僅房屋可分時，承租人才享有對部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)，且應(yīng)在價格條件中考慮出租人的利益；