城市私有房屋轉(zhuǎn)租中次承租人利益保護(hù)研究.pdf

1、定，并對現(xiàn)有規(guī)定在保護(hù)次承租人方面的不足作了評析。其次，簡單介紹了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，指明了我國法律在次承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定方面的空白，列舉了理論界關(guān)于次承租人優(yōu)先購買權(quán)肯定論與否定論的兩種觀點(diǎn)并點(diǎn)評了司法實(shí)踐中為避免問題復(fù)雜化而否定次承租人優(yōu)先購買權(quán)的做法。第三，簡略闡述了房屋所有權(quán)變動不破租賃制度，并對該制度是否適用于房屋轉(zhuǎn)租所引發(fā)的爭議作了介紹，指出了法院在處理類似問題時所面臨的無法可依的難題。在承租人擅自轉(zhuǎn)租的情況下，就現(xiàn)行法

2、律的有關(guān)規(guī)定及在保護(hù)次承租人方面的不足作了點(diǎn)評。現(xiàn)行法律僅規(guī)定出租人享有解除權(quán)，對解除權(quán)行使的期限及方式都未作規(guī)定，次承租人的利益將長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租合同的效力，現(xiàn)行法律規(guī)定不甚合理，導(dǎo)致學(xué)界爭論不止并形成了三種觀點(diǎn)：無效說、效力待定說、有效說。實(shí)務(wù)界對此也沒有統(tǒng)一觀點(diǎn)，導(dǎo)致了同案異判的現(xiàn)象發(fā)生，次承租人無法對自己的利益形成可靠的預(yù)期。第三部分是出租人同意轉(zhuǎn)租時次承租人利益保護(hù)制度的完善。本部分和第四部分是本文寫作的出發(fā)點(diǎn)

3、和落腳點(diǎn)。首先，指出了立法應(yīng)對出租人的解除權(quán)進(jìn)行限制，規(guī)定出租人與承租人協(xié)商解除原租賃合同須征得次承租人同意，未經(jīng)同意的，解除合同的約定對次承租人不發(fā)生效力。賦予次承租人代位清償權(quán)以阻卻出租人的法定解除權(quán)，并對代位清償權(quán)的行使方式、程序、法律后果進(jìn)行了論述。其次，當(dāng)出租人出賣房屋時，明確了次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，對次承租人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的順位進(jìn)行了充分闡述，確立了次承租人優(yōu)先購買權(quán)順位在前的一般性原則，兼析了部分轉(zhuǎn)租時承租人與次承租

4、人優(yōu)先購買權(quán)順位相同；轉(zhuǎn)租給多人時，各次承租人優(yōu)先購買權(quán)順位相同；多重轉(zhuǎn)租時，后承租人優(yōu)先于前承租人等特殊規(guī)則。同時，還對次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使方式和救濟(jì)作了簡單的論述。最后，根據(jù)房屋買受人身份的不同，分別論述了房屋轉(zhuǎn)租也應(yīng)當(dāng)適用“所有權(quán)變動不破租賃”原則，以維護(hù)次承租人的利益。第四部分是承租人擅自轉(zhuǎn)租時次承租人利益保護(hù)制度的完善。本部分首先闡述了在承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋時，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定擅自轉(zhuǎn)租合同的有效性，并從承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同有效的