我國農村集體建設用地使用權流轉法律制度研究.pdf

1、農村集體建設用地使用權流轉既是社會發(fā)展的需要，也是順應市場規(guī)律的必然結果。我國現行法律法規(guī)對農村集體建設用地使用權的流轉問題沒有明確規(guī)定，但實踐中特別是城鄉(xiāng)結合地區(qū)，農村集體建設用地使用權的流轉現象比較普遍。實現農村集體建設用地使用權的合理、規(guī)范流轉，關系著農村土地制度改革的深化和社會主義新農村建設的推進。因此，對農村集體建設用地使用權流轉進行研究具有重要的理論意義和現實意義。 農村集體建設用地，是指由集體所有的，用以建造建筑物

2、、構筑物的土地，包括宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設施用地、公益事業(yè)用地等。農村集體建設用地使用權是指單位或個人對集體所有的用以建造建筑物、構筑物的土地，依法可以加以占有、使用、收益、處分的權利。農村集體建設用地使用權是用益物權的一種。能夠流轉使用權的農村集體建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃，已被依法批準為建設用地，其權利人必須已經合法取得農村集體建設用地所有權或使用權，并且權屬明確、無爭議。 我國農村集體建設用地使用權不能像國有土

3、地使用權那樣出讓、轉讓、抵押、出租，只有在出資入股、破產、聯(lián)營等特殊情況下才能進行流轉，對農村集體土地進行商業(yè)開發(fā)基本上是不允許的。法律制度的不完善導致了流轉實踐中存在著：地方政府利用行政權力干預土地使用權流轉收益分配的情況屢見不鮮，農民利益難以得到有效保障；農村集體建設用地使用權流轉政府規(guī)章效力位階偏低；沒有形成統(tǒng)一的土地使用權流轉市場等問題。 我國農村集體建設用地使用權流轉可以分為以農戶自主流轉為主導、以農村集體組織為主導以

4、及以政府“國有化”為主導的三種流轉模式，它們各有利弊，各地應當選擇適合本地區(qū)發(fā)展的流轉模式。以農戶自主流轉為主的模式賦予了農戶更大的自主權，但增加了對農村集體建設用地使用權的流轉活動監(jiān)督管理的難度。以農村集體組織為主導的模式中可能出現少數集體組織成員(如村委會成員)利用職權強占土地的情況。政府“國有化”為主導的流轉模式可以使農村集體建設用地使用權的流轉更好適應城鄉(xiāng)整體建設規(guī)劃，也有利于保障農民的合法權益，但也存在著地方政府利用行政權力侵

5、害農民利益的風險。 實現農村集體建設用地使用權依法有序流轉是完善我國現行土地制度的需要，同時也是促進我國城市化進程的重要舉措。要實現農村集體建設用地使用權依法有序、合理流轉，必須做到以下幾點：第一，明析農村集體建設用地所有權、使用權，賦予其完整的權能和平等地位，建立農村集體建設用地登記制度，明確土地權屬。第二，規(guī)定農村集體建設用地使用權流轉收益分配制度，明確收益分配主體，兼顧國家、集體、農民三方的利益，按照流轉收益的用途嚴格控制

6、其使用。第三，以立法的形式明確規(guī)定農村集體建設用地使用權的流轉條件，在流轉過程中堅持自愿、平等的原則，保證流轉的合法、有序。第四，建立城鄉(xiāng)建設用地使用權統(tǒng)一流轉市場，規(guī)范土地定級評估制度，建立包括最低限價和地價公示制度的農村集體建設用地使用權流轉價格管理制度，加強土地用途管制，嚴禁農用地向非農用地的轉化。第五，完善我國農村社會保障體系，解決農民的后顧之憂。在全國范圍內建立農村養(yǎng)老保險制度，強制要求在規(guī)定的年齡范圍內具備勞動能力并獲得收入