我國宅基地使用權流轉法律制度研究.pdf

1、宅基地使用權制度是我國特有的不動產(chǎn)用益物權制度。該制度直接關系到我國九億農(nóng)民的立身之本，理應受到立法和學理研究的足夠重視。但我國目前有關宅基地使用權流轉的立法資源嚴重匱乏，學理上對宅基地使用權的性質、特征和對現(xiàn)行流轉制度的反思也存在相當?shù)那啡?。基于此，本文就我國宅基地使用權流轉問題進行分析與探討。 論文除引言外，共分為三個部分。 第一部分為宅基地與宅基地使用權的分析。宅基地特指農(nóng)村居民取得的用以建造房屋以供居住的集體所有

2、土地。宅基地的范圍除了居住及附屬用房用地外，還應該包括庭院用地。宅基地使用權是指農(nóng)民在依法取得的本集體經(jīng)濟組織所有的土地上建筑房屋并居住使用的權利。從歷史的角度看，宅基地使用權可以分為農(nóng)村宅基地使用權和城鎮(zhèn)居民宅基地使用權，但是，1998年《土地管理法》實施后，宅基地使用權已經(jīng)是專指村民所享有的權利了。 第二部分分析和歸納了宅基地使用權的法律屬性和特征。通過對宅基地使用權與土地使用權、地上權、地役權、居住權等相關權利的比較分析，

3、可見宅基地使用權和這四種用益物權是有明顯差異的，因而它是一項獨立的財產(chǎn)權。它不僅在法律上具備權利的構成要素，而且實踐中也是被農(nóng)民當作“家產(chǎn)”看待的。宅基地使用權還是一種不動產(chǎn)物權，它符合物權的特征，且世界各國的民法或財產(chǎn)法都將土地使用權作為不動產(chǎn)物權來規(guī)定的。宅基地使用權是他物權中的用益物權而非擔保物權，其完全具備用益物權的三性，即用益性、獨立性、占有性。由于我國公有制特征和宅基地使用權制度本身負擔的是社會保障功能，故我國宅基地使用權與

4、傳統(tǒng)用益物權存在很大的差異。和一般用益物權相比，宅基地使用權具有主體的身份限制性、用途上的限制性、無償性、無期限性、客體的單一性、量上的有限性和流通限制性等法律特征。 第三部分為我國宅基地使用權流轉制度的重構。該部分圍繞三個問題進行闡述：一是我國現(xiàn)行宅基地使用權流轉制度的主要規(guī)則；二是我國現(xiàn)行宅基地使用權流轉制度的反思；三是我國宅基地使用權流轉制度的重構。 宅基地使用權取得有原始取得和傳來取得之分。由于傳來取得所起作用較

5、微，故文章主要對原始取得的主體資格要件、取得程序要件和實質審查要件進行了歸納和總結。宅基地使用權的消滅需具備特定的法律事由，主要有宅基地使用權的收回、宅基地的征用、宅基地使用權的拋棄和宅基地本身的滅失四種消滅方式。本文對現(xiàn)行宅基地使用權流轉制度的理論缺陷進行了剖析，并對宅基地使用權流轉制度在實踐中出現(xiàn)的突出問題進行了歸納，以此說明我國宅基地使用權流轉制度亟需改革。 關于新型宅基地使用權流轉制度的構建，本文從兩個方面進行了論述。首

6、先是明確新型宅基地使用權流轉制度的構建原則，即重個人利益，兼顧集體和國家利益原則、明晰宅基地權屬關系原則、適應中國市場經(jīng)濟發(fā)展需要原則、借鑒國外成熟的立法經(jīng)驗原則、效率優(yōu)先兼顧公平原則、汲取司法實務經(jīng)驗的原則和集約用地原則。 我國宅基地使用權流轉制度的重構措施主要有：一是完善我國農(nóng)村宅基地所有權制度，明確宅基地使用權的主體，同時應確立宅基地使用者對宅基地所具有的收益權和最終處分權；二是完善宅基地使用權的取得制度，放開傳來取得主體