期房“假按揭”貸款中銀行債權(quán)保護(hù)法律研究.pdf

1、近年來(lái)，由于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，人們購(gòu)房熱情也一路高漲。按揭作為房地產(chǎn)行業(yè)的一種融資工具，極大的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而在全國(guó)各地出現(xiàn)的眾多虛假按揭案例，表明銀行的貸款債權(quán)受到了極大地威脅，直接影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，完善相關(guān)立法切實(shí)保護(hù)銀行住房按揭貸款債權(quán)的安全勢(shì)在必行。本文通過(guò)比較研究的方法，吸收香港和國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)的按揭實(shí)際，有針對(duì)性的提出了一些法律方面的見(jiàn)解，期望能對(duì)保護(hù)

2、銀行債權(quán)有所裨益。本文由引言、正文和結(jié)語(yǔ)三個(gè)部分組成。引言部分由一個(gè)“假按揭”案例引出這種現(xiàn)象中出現(xiàn)的法律問(wèn)題，分析其原因和法律規(guī)制的不足，為后文的展開(kāi)做好鋪墊。正文部分共分為四章。第一章主要是對(duì)期房按揭制度及銀行債權(quán)的法律保護(hù)相關(guān)問(wèn)題做一個(gè)概述。簡(jiǎn)要介紹了期房按揭、“假按揭”和銀行債權(quán)的理論問(wèn)題，并闡述了保護(hù)期房按揭貸款中銀行債權(quán)的法律意義。第二章主要是對(duì)我國(guó)當(dāng)前期房“假按揭”現(xiàn)象產(chǎn)生的法律原因分析。在介紹我國(guó)當(dāng)前期房按揭的立法現(xiàn)狀和

3、按揭實(shí)務(wù)程序的基礎(chǔ)上，結(jié)合案例，指出我國(guó)法律方面的不足。在立法中主要有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是《擔(dān)保法》不能有效保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；二是“假按揭”合同效力認(rèn)定中存在的問(wèn)題；三是商品房預(yù)售登記形式審查存在缺陷；同時(shí)也講到了中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)缺失和我國(guó)信用信息公開(kāi)的缺失。第三章基于前面對(duì)“假按揭”貸款問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析有針對(duì)性的提出改進(jìn)建議。在先介紹國(guó)外和香港地區(qū)的我們可以學(xué)習(xí)的成功經(jīng)驗(yàn)后，提出了對(duì)銀行債權(quán)保護(hù)的建議和設(shè)想。首先在立法上需要

4、明確按揭貸款合同的獨(dú)立效力，以便在發(fā)生糾紛時(shí)使銀行有維權(quán)的合法依據(jù)；其次，根據(jù)假按揭的主導(dǎo)者一般是開(kāi)發(fā)商，而且開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也強(qiáng)于名義借款人，在責(zé)任追究方式上可以借鑒《公司法》中“揭開(kāi)公司面紗”的原理，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，從而更好的保護(hù)銀行的債權(quán)；再次，應(yīng)該對(duì)有關(guān)住房按揭貸款擔(dān)保的法律進(jìn)行修正；第四是在《城市房地產(chǎn)管理法》中引入由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售款的舉措。同時(shí)也闡述了在保護(hù)銀行債權(quán)方面應(yīng)該完善的一些配套制度，如改造商品房預(yù)售備案制度、完