商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議法律問(wèn)題分析.pdf

1、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議常見(jiàn)于商品房交易過(guò)程中，一般是由于法律上或者事實(shí)上的原因，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者不能立即簽訂正式的商品房買賣合同，但為了固定未來(lái)交易房屋的相關(guān)事宜而簽訂的一種書(shū)面協(xié)議。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、商品房的熱銷，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議也得到了廣泛應(yīng)用，隨之而來(lái)的相關(guān)購(gòu)房糾紛也應(yīng)運(yùn)而生。目前我國(guó)的《民法通則》以及《合同法》中也并未涉及關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的具體規(guī)定，僅2003年最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四

2、條、第五條中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)司法審判具有重要意義。但面對(duì)實(shí)踐中關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議糾紛的復(fù)雜性，以上的法律規(guī)定又過(guò)于原則化、且操作性不強(qiáng)，這給司法審判帶來(lái)了很多困難。本文在開(kāi)篇?dú)w納總結(jié)了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議使用過(guò)程中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，之后針對(duì)這些焦點(diǎn)問(wèn)題一一作以分析，并提出相關(guān)建議，以期為司法審判以及相關(guān)立法提供參考。
　　本文共分為三個(gè)部分，如下:
　　第一部分為商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的實(shí)踐關(guān)注。這部分首先引用兩個(gè)司法審判實(shí)例，對(duì)實(shí)踐中

3、的爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行初步分析，之后將普遍的爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行歸納，即商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)如何？效力如何？簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，無(wú)法簽訂正式商品房買賣合同的責(zé)任如何承擔(dān)？
　　第二部分為商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的基本界定。該部分首先，簡(jiǎn)略介紹了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的涵義。之后，詳細(xì)分析了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律性質(zhì)。認(rèn)定其法律性質(zhì)為商品房買賣合同的預(yù)約合同，并從理論依據(jù)以及司法依據(jù)兩個(gè)方面對(duì)此進(jìn)行了論證。接下來(lái)，是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力分析。此部分著重闡述了未取得商品房預(yù)

4、售許可時(shí)所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是有效的。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定來(lái)認(rèn)定，并非是參照商品房預(yù)售的相關(guān)法律。最后，為商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的責(zé)任承擔(dān)。違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的責(zé)任性質(zhì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)對(duì)三種違約救濟(jì)方式進(jìn)行了細(xì)致分析，包括定金責(zé)任在不同情況下承擔(dān)主體的選擇、繼續(xù)履行方式如何適用、損害賠償責(zé)任范圍的界定。
　　第三部分為完善我國(guó)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的相關(guān)立法建議。本部分對(duì)我國(guó)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議相關(guān)立法做出了合理