商品房認購協(xié)議法律問題分析.pdf

1、商品房認購協(xié)議常見于商品房交易過程中，一般是由于法律上或者事實上的原因，開發(fā)商與購房者不能立即簽訂正式的商品房買賣合同，但為了固定未來交易房屋的相關(guān)事宜而簽訂的一種書面協(xié)議。伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、商品房的熱銷，商品房認購協(xié)議也得到了廣泛應(yīng)用，隨之而來的相關(guān)購房糾紛也應(yīng)運而生。目前我國的《民法通則》以及《合同法》中也并未涉及關(guān)于商品房認購協(xié)議的具體規(guī)定，僅2003年最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四

2、條、第五條中對商品房認購協(xié)議進行了規(guī)定，對司法審判具有重要意義。但面對實踐中關(guān)于認購協(xié)議糾紛的復雜性，以上的法律規(guī)定又過于原則化、且操作性不強，這給司法審判帶來了很多困難。本文在開篇歸納總結(jié)了商品房認購協(xié)議使用過程中的爭議焦點，之后針對這些焦點問題一一作以分析，并提出相關(guān)建議，以期為司法審判以及相關(guān)立法提供參考。
　　本文共分為三個部分，如下:
　　第一部分為商品房認購協(xié)議的實踐關(guān)注。這部分首先引用兩個司法審判實例，對實踐中

3、的爭議問題進行初步分析，之后將普遍的爭議問題進行歸納，即商品房認購協(xié)議的性質(zhì)如何？效力如何？簽訂認購協(xié)議后，無法簽訂正式商品房買賣合同的責任如何承擔？
　　第二部分為商品房認購協(xié)議的基本界定。該部分首先，簡略介紹了商品房認購協(xié)議的涵義。之后，詳細分析了商品房認購協(xié)議的法律性質(zhì)。認定其法律性質(zhì)為商品房買賣合同的預約合同，并從理論依據(jù)以及司法依據(jù)兩個方面對此進行了論證。接下來，是商品房認購協(xié)議的效力分析。此部分著重闡述了未取得商品房預

4、售許可時所簽訂的商品房認購協(xié)議是有效的。認購協(xié)議的效力應(yīng)嚴格依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定來認定，并非是參照商品房預售的相關(guān)法律。最后，為商品房認購協(xié)議的責任承擔。違反商品房認購協(xié)議的責任性質(zhì)應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，同時對三種違約救濟方式進行了細致分析，包括定金責任在不同情況下承擔主體的選擇、繼續(xù)履行方式如何適用、損害賠償責任范圍的界定。
　　第三部分為完善我國商品房認購協(xié)議的相關(guān)立法建議。本部分對我國商品房認購協(xié)議相關(guān)立法做出了合理