商品房預(yù)售廣告法律問(wèn)題研究.pdf

1、商品房預(yù)售廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷的。但由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)商品房預(yù)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，使許多發(fā)展商在銷售房產(chǎn)時(shí)進(jìn)行虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)廣告中的承諾與實(shí)際情況不同而請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的糾紛呈上升趨勢(shì)。僅2005年中，消協(xié)就受理20000余件商品房投訴①。其中商品房銷售廣告違法行為仍然

2、十分突出。在上述背景下，很有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)有商品房銷售廣告的現(xiàn)狀研究，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題，對(duì)商品房銷售廣告的性質(zhì)進(jìn)行分析，并對(duì)不實(shí)廣告宣傳的房地產(chǎn)發(fā)展商、廣告經(jīng)營(yíng)者以及廣告發(fā)布者承擔(dān)民事責(zé)任的具體方式進(jìn)行研究，從而更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。 本文在對(duì)商品房預(yù)售制度的概念和法律屬性進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用民法學(xué)的相關(guān)理論探討了商品房預(yù)售廣告的概念、特點(diǎn)、重點(diǎn)研究了其法律屬性以及對(duì)從事預(yù)售廣告違法行為

3、的開(kāi)發(fā)商、廣告代理商、廣告經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，進(jìn)而通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售廣告現(xiàn)狀的考察，總結(jié)出了商品房預(yù)售廣告中存在的主要問(wèn)題及其原因，最后針對(duì)這些問(wèn)題，以民法學(xué)的相關(guān)理論為依據(jù)，提出了完善商品房預(yù)售廣告法律制度的若干建議，旨在為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和商品房預(yù)售廣告的健康發(fā)展提供有益的理性支持。 第一部分分別介紹了商品房預(yù)售的概念及其特征、商品房預(yù)售廣告的特征，著重研究了商品房預(yù)售廣告的法律性質(zhì)，為全文提供了理論上的依據(jù)。 第二部

4、分通過(guò)詳細(xì)考察商品房預(yù)售廣告的現(xiàn)狀，分析出我國(guó)商品房預(yù)售廣告的立法缺陷有：一是商品房預(yù)售廣告的法律缺乏；二是商品房預(yù)售廣告立法位階較低；三是商品房預(yù)售廣告立法存在較多空白。進(jìn)而剖析了我國(guó)商品房預(yù)售廣告中存在著的主要問(wèn)題及其原因。主要問(wèn)題有以下三個(gè)：一是違法廣告的現(xiàn)象嚴(yán)重；二是違法廣告的法律責(zé)任承擔(dān)方式不明確；三是商品房預(yù)售廣告界對(duì)道德的負(fù)面影響很大。原因有：一是商品房預(yù)售的信息不對(duì)稱；二是商品房預(yù)售廣告的法律規(guī)制不足；三是商品房預(yù)售廣告