預售商品房一房二賣問題法律探析.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴大，房屋需求量日漸攀升，商品房預售制度便可謂應運而生。房地產(chǎn)開發(fā)商前期只需投入相對較少的資金便可利用房屋預售款項啟動大型商品房開發(fā)項目;對于購房者來說，期房相較于現(xiàn)房而言，有比較大的價格優(yōu)勢，在高居不下的房屋價格基數(shù)下，同類型的期房和現(xiàn)房之間的價差對于一般購房者來說，誘惑不可謂不大，這也是購房者接受預售制度的主要原因。因此，自從預售制度在上個世紀50年代由香港率先提出并有效實踐之后，廣州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)

2、也迎頭趕上這股浪潮，隨后便迅速擴展到其他內(nèi)陸城市。我國商品房預售制度也隨著大量相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善而日臻成熟。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，各地區(qū)間的規(guī)定也不統(tǒng)一，相關(guān)職能部門的作用還尚未發(fā)揮其應有的效能，導致現(xiàn)在仍有許多的商品房預售活動處于混亂狀態(tài)，一些不良開發(fā)商為追求更多的經(jīng)濟利益，不顧誠實信用的市場活動原則，損害購房者的合法權(quán)益，以致于一房二賣現(xiàn)象屢見不鮮，成為我國房地產(chǎn)交易市場的一個突出問題

3、，對社會信用造成嚴重影響，不利于和諧社會的構(gòu)建，破壞了正常的市場交易秩序，阻礙了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
　　本文通過四個章節(jié)對預售商品房的一房二賣問題展開論述，結(jié)合實際案例來分析評述我國現(xiàn)階段的法律規(guī)范對此問題的處理以及有何可完善之處:
　　第一章主要討論了我國商品房預售的市場現(xiàn)狀和一房二賣在法律上的利益沖突表現(xiàn)及其產(chǎn)生原因。從我國引進商品房預售制度開始，一房二賣問題便隨之而來，究其根本原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商為賺取更大利

4、潤而罔顧商業(yè)信用，將同一套房屋在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前再度出賣，嚴重損害合同另一方當事人的合法利益，再加上我國法律對商品房預售監(jiān)管不嚴，配套制度還不完善，對開發(fā)商違規(guī)一房二賣的行為打擊力度不夠，造成其違約成本過低卻獲利頗豐。
　　第二章通過對實際案例的介紹來具體分析有關(guān)一房二賣可能涉及到的問題，主要包括對法院判決的分析;一房二賣中前后兩個合同的效力問題以及如何認定后買受人屬于“惡意第三人”，從而使得在先買受人可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定得請求法

5、院認定后買受人基于同一標的物同一訂立目的的合同屬于無效合同;爭議房屋應如何確定最終的所有權(quán)歸屬。
　　第三章首先簡單介紹了不同立法例的國家或地區(qū)關(guān)于規(guī)制類似一房二賣問題的法律制度，主要是獲益交出制度和代償請求權(quán)制度;然后著重介紹我國現(xiàn)行法律對預售商品房一房二賣案件的處理，闡述了在一房二賣中遭受損失一方的權(quán)利救濟途徑，主要以違約損害賠償和懲罰性賠償責任為主;建議擴大《消費者權(quán)益保護法》保護的范圍，將購房者的權(quán)益也納入其中，引入侵害債

6、權(quán)制度，多方位保護房屋買受人的合法權(quán)益，加大對開發(fā)商一房二賣行為的打擊力度，維護房地產(chǎn)市場的正常活動秩序。
　　第四章介紹了我國防范預售房屋一房二賣行為的現(xiàn)行法律制度，主要包括商品房預售合同登記備案制度和預告登記制度。預告登記制度的確立使得登記備案制度的存廢一直存在爭議。本章對兩者之間的區(qū)別做了比較分析，得出他們之間應當是相輔相成的關(guān)系，應當共同規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序。但是目前來說，因為前者的先天不足和后者的原則性籠統(tǒng)的規(guī)定，一