城鎮(zhèn)化對商品住宅價格影響的實證研究：基于四川省數(shù)據(jù).pdf

1、截至2015年，四川省的平均城鎮(zhèn)化率為47.69％，橫向?qū)Ρ葋砜?，我國平均城?zhèn)化率為56.1％，低于我國平均值8.41％。將我國數(shù)據(jù)和全球數(shù)據(jù)對比來看，2015年世界平均值55％，2015年發(fā)達(dá)國家平均超過80％。這說明四川省在城鎮(zhèn)化方面發(fā)展仍存在差距，但同時這種差距正是四川省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的機(jī)遇點和進(jìn)步空間。根據(jù)城市化進(jìn)程規(guī)律的“S曲線”可知，目前四川省正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展階段，因此四川省商品住宅市場如何有效合理的滿足城鎮(zhèn)化過程中

2、居民對商品住宅剛性需要，同時防止商品住宅價格不合理上漲以及供給不合理帶來的空置率過高等問題成為本文亟待研究的問題。2015年四川省政府積極響應(yīng)國家2014年提出的推行新型城鎮(zhèn)化號召，根據(jù)四川省社會、經(jīng)濟(jì)、民生實際情況，制定了四川省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以期從各方面使得四川省城鎮(zhèn)發(fā)展更加協(xié)調(diào)，商品住宅市場結(jié)構(gòu)更加合理完善。
　　貨幣政策、城鎮(zhèn)化政策是決定未來四川省房地產(chǎn)市場價格走勢的重要因素，房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集型特點決定了其供給和需

3、求對貨幣資金的依賴性大，是貨幣政策傳導(dǎo)的重要途徑。從各國房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度與貨幣政策松緊程度密切相關(guān)。因此本文主要基于貨幣政策中的信貸政策和利率政策對房價波動影響的分析，得出四川省不同區(qū)域房價波動的差異性。
　　由于商品住宅市場的聯(lián)動性很高，涉及多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，同時城鎮(zhèn)化進(jìn)程也涉及人口、就業(yè)、人文等多方面問題，本文研究范圍僅是在城鎮(zhèn)化背景之下基于貨幣政策視角探究商品住宅價格波動的影響因素，并且選取四川省21

4、個代表城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析使本文更具有針對性。
　　本文第一章前言部分從問題提出、研究背景、相關(guān)概念界定等方面論述本文的寫作原因、思路以及行文框架。
　　第二章進(jìn)行文獻(xiàn)回顧。首先梳理國內(nèi)外經(jīng)典的房價形成理論。在此基礎(chǔ)之上回顧國內(nèi)外關(guān)于城鎮(zhèn)化對房價影響的文獻(xiàn)理論。城鎮(zhèn)化對房價影響主要有正向促進(jìn)作用、反向抑制作用和聯(lián)動關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度出發(fā)探究影響商品住宅價格波動的貨幣政策因素以及影響房價波動的其他因素，主要從宏觀和微觀兩個

5、角度進(jìn)行研究。宏觀因素主要有國家相關(guān)調(diào)控政策、稅制改革以及經(jīng)濟(jì)增長等因素;微觀因素包括供給和需求兩方面因素，供給方面的因素主要包括土地成本、商品住宅投資開發(fā)額、商品住宅建造成本;需求方面的因素主要包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、住房銷售價格預(yù)期以及其他影響商品住宅價格因素。從最后經(jīng)濟(jì)周期角度可以分析商品住宅價格對不同因素的響應(yīng)程度和速度。
　　第三章在城鎮(zhèn)化背景之下梳理了城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中城鎮(zhèn)化因素、貨幣政策以及預(yù)期機(jī)制對商品住宅價格的

6、作用機(jī)制。第一，從城鎮(zhèn)化角度可以直接影響住房需求從而對房價產(chǎn)生影響。其次城鎮(zhèn)化促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，通過金融加速器效應(yīng)促使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資增加，居民實際購買力水平提升，從而對商品住宅價格產(chǎn)生影響。第二，在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，國家的貨幣政策也會對房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者的決策產(chǎn)生作用從而影響房價。主要通過利率機(jī)制和信貸機(jī)制。其中信貸機(jī)制主要包括銀行貸款途徑和資產(chǎn)負(fù)債表途徑。此外房價波動也會反過來影響商業(yè)銀行抵押品價值從而進(jìn)一步影響商業(yè)銀行放貸能

7、力，存在相互加強(qiáng)機(jī)制。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中對房價的高預(yù)期也會影響房價波動。
　　第四章則是在理論和文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上對四川省以及省內(nèi)不同區(qū)域城鎮(zhèn)化水平、房價水平和供需雙方的主要指標(biāo)進(jìn)行現(xiàn)狀分析，分析四川省各地房價不同走勢可能的原因。
　　第五章主要依據(jù)以往學(xué)者的實證分析，選取城鎮(zhèn)化因素、利率因素和信貸因素以及商品住宅市場中其他影響商品住宅價格的供需因素實證探究四川省不同區(qū)域房價波動的區(qū)域差異性。實證通過建立影響商品住宅價格的

8、長期均衡模型和影響商品住宅價格短期波動的誤差修正模型分別探究了長期和短期情況下四川省不同區(qū)域房價波動影響因素的差異性。
　　第六章為根據(jù)本文的實證結(jié)果形成的相關(guān)結(jié)論和針對結(jié)論所提出的政策建議，以期為四川省政府提供參考，為房地產(chǎn)開發(fā)商制定發(fā)展規(guī)劃提供依據(jù)，幫助普通居民認(rèn)清城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房價波動的變化規(guī)律。
　　根據(jù)實證結(jié)果，本文的主要結(jié)論包含三大部分，第一部分為城鎮(zhèn)化對商品住宅價格的影響。主要有:(1)城鎮(zhèn)化對商品住宅價格具有正

9、向促進(jìn)作用;(2)城鎮(zhèn)化影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得居民的實際購買能力增強(qiáng)增加從而推高房價。第二部分為在城鎮(zhèn)化背景之下貨幣政策以及其他經(jīng)濟(jì)因素對房價波動的影響。主要體現(xiàn)在:(1)信貸政策和信貸供給規(guī)模對商品住宅價格波動產(chǎn)生影響。(2)利率政策影響商品住宅開發(fā)商以及購房者資金使用成本從而影響房價。(3)房價預(yù)期影響當(dāng)期房價波動。第三部分為四川省不同區(qū)域房價波動的區(qū)域差異性特點。主要有四點:(1)成都平原地區(qū)城鎮(zhèn)化的初始水平較高，城鎮(zhèn)化對商品住宅價格的

10、正向促進(jìn)作用最為明顯。因此要防范在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的房價泡沫并由此引發(fā)的金融風(fēng)險。(2)川南城市群處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，商品住宅價格更多的受到市場需求變動而變動。(3)川東北城市群應(yīng)該不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟鹑诤徒?jīng)濟(jì)增長。(4)攀西城市群整體發(fā)展水平較弱發(fā)展不平衡，應(yīng)該對攀西地區(qū)內(nèi)不同城市制定不同的城鎮(zhèn)化策略以適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐唧w的經(jīng)濟(jì)水平，合理控制房價。
　　在依據(jù)實證結(jié)果前提下得到相應(yīng)五點政策建議:(1)推進(jìn)四川省新型城鎮(zhèn)化，

11、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展;(2)充分發(fā)揮信貸機(jī)制，完善投融資體制;(3)培育四川省內(nèi)中小城市發(fā)展，優(yōu)化各城市空間布局;(4)優(yōu)化四川省各城市地商品住宅市場供給結(jié)構(gòu)，豐富住房產(chǎn)品種類以滿足居民對人居環(huán)境改善的多層次需求;(5)政府應(yīng)加快推進(jìn)住房供給體系建設(shè)，滿足對普通住房、保障性住房的土地供給，完善相應(yīng)的住房保障系統(tǒng)。
　　本文在進(jìn)行研究時主要采用的是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，和以前中外學(xué)者的相關(guān)研究比較，可能的創(chuàng)新點在于:(1)從空