城鎮(zhèn)化進(jìn)程中山西省商品住宅價(jià)格分異研究.pdf

1、近二十年來(lái)，山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了較快發(fā)展，但是不同類(lèi)型城市的商品住宅價(jià)格差別顯著，發(fā)生了明顯的商品住宅價(jià)格分異現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的發(fā)生與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展有著密切的關(guān)系。因此，有必要基于城鎮(zhèn)化視角來(lái)分析山西省商品住宅價(jià)格分異的問(wèn)題，通過(guò)正確認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)化對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，對(duì)山西省不同地域進(jìn)行分類(lèi)，從而判斷當(dāng)前商品住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的協(xié)調(diào)程度，對(duì)促進(jìn)山西省住房市場(chǎng)健康發(fā)展具有較大實(shí)踐意義。
　　本文以山西省11個(gè)地級(jí)市和數(shù)據(jù)可獲取的5

2、6個(gè)縣（市、區(qū)）為研究對(duì)象，對(duì)它們各自的標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和分異指數(shù)進(jìn)行計(jì)算發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)層面的商品住宅價(jià)格都產(chǎn)生了分異，其中空間分異狀況更為突出。通過(guò)對(duì)2006-2014年山西省地級(jí)市的商品住宅價(jià)格與人口、經(jīng)濟(jì)、空間城鎮(zhèn)化指標(biāo)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析，結(jié)果表明，城鎮(zhèn)人口數(shù)量和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)商品住宅價(jià)格的影響最顯著。為了便于分析各個(gè)地區(qū)商品住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的協(xié)調(diào)性，采用聚類(lèi)分析的方法分別對(duì)商品住宅價(jià)格單一指標(biāo)和與城鎮(zhèn)化結(jié)合的多指標(biāo)進(jìn)

3、行聚類(lèi)，對(duì)比分析兩種聚類(lèi)的結(jié)果，得出在地市級(jí)層面，太原、大同、陽(yáng)泉、長(zhǎng)治、運(yùn)城、忻州這六個(gè)地區(qū)的商品住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的協(xié)調(diào)性較好，晉城、晉中、呂梁的商品住宅價(jià)格偏高，臨汾、朔州的商品住宅價(jià)格偏低，在縣（市、區(qū)）級(jí)層面，這種不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，晉城、長(zhǎng)治、大同的縣域住宅價(jià)格普遍偏高，運(yùn)城的縣域住宅價(jià)格普遍偏低。
　　山西省商品住宅價(jià)格的分異現(xiàn)象反映了區(qū)域內(nèi)住房市場(chǎng)的差異性，這種差異性決定了山西省住房市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)該因地制宜、分類(lèi)

4、調(diào)控，即采用差別化的調(diào)控策略。因此，本文遵循“分類(lèi)調(diào)控+重點(diǎn)關(guān)注+多層監(jiān)測(cè)”的調(diào)控思路，提出商品住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)化進(jìn)程協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)應(yīng)該調(diào)控供地結(jié)構(gòu)、對(duì)各地區(qū)縣域差別化調(diào)控、強(qiáng)化太原都市圈建設(shè)、依托產(chǎn)業(yè)集聚造就經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，住宅價(jià)格偏高的城鎮(zhèn)應(yīng)該擴(kuò)大城市建成區(qū)面積、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建設(shè)特色城鎮(zhèn)等，住宅價(jià)格偏低的城鎮(zhèn)應(yīng)該加大棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置、采用中心城市帶動(dòng)策略等對(duì)策建議。
　　本文認(rèn)為縣（市、區(qū)）一級(jí)的商品住宅價(jià)格分異現(xiàn)象更加突出，