遷移人口與住宅商品房?jī)r(jià)格關(guān)系實(shí)證研究——以珠三角9個(gè)城市為例.pdf

1、改革開(kāi)放讓曾經(jīng)偏安一隅的珠三角變成全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵，吸引了無(wú)數(shù)渴望擺脫貧困的農(nóng)民加入“農(nóng)民工大軍”。突然涌向城市的這些人促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，隨著遷移人口進(jìn)入城市的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)城市的住房需求越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資“熱潮”，由此引發(fā)部分城市房?jī)r(jià)快速上漲，遷移人口愈加難以負(fù)擔(dān)城市房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)已成為當(dāng)前普羅大眾最為關(guān)注的數(shù)值之一。另一方面，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城市人口數(shù)的增長(zhǎng)方式開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，

2、從以前的以人口自然增長(zhǎng)為主的增長(zhǎng)方式向以人口機(jī)械增長(zhǎng)方式為核心的增長(zhǎng)方式發(fā)展。在珠三角這一遷移人口占常住人口比例較大的地區(qū)，遷移人口對(duì)城市住宅商品房需求較其他地區(qū)更加顯著。
　　本文從中國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)和城市人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況等現(xiàn)實(shí)背景入手，由房?jī)r(jià)的若干特征性事實(shí)引出本文將要研究的問(wèn)題，遷移人口數(shù)與城市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格之間存在何種關(guān)系。選取遷移人口聚集地珠三角地區(qū)9個(gè)城市的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析及建立固定效應(yīng)變截距模

3、型，證明遷移人口數(shù)的增長(zhǎng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)存在正向的影響。
　　本文通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析法，以珠三角地區(qū)整體數(shù)據(jù)為樣本，分析得出影響該地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)的前三個(gè)重要因素為固定資產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和遷移人口數(shù)。通過(guò)建立固定效應(yīng)模型，以珠三角九個(gè)城市數(shù)據(jù)為樣本，建立固定效應(yīng)變截距模型。根據(jù)模型結(jié)果可以得知，遷移人口與房?jī)r(jià)存在正向相關(guān)關(guān)系。且不同城市遷移人口的從業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響大小存在差異。在房?jī)r(jià)受遷移人口數(shù)變動(dòng)影響方面，遷移人

4、口中從事第二產(chǎn)業(yè)人數(shù)居多的城市相對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)人口數(shù)居多的城市更小。這與不同產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的平均收入水平和居住特征相關(guān)。當(dāng)遷移人口主要從事以低附加值的制造業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)，因收入水平原因其大多選擇居住在企業(yè)提供的員工宿舍或租住在“城中村”等低租金地區(qū)，對(duì)城市普通住宅商品房市場(chǎng)影響較小;當(dāng)遷移人口主要從事以高附加值的金融、地產(chǎn)、法律、IT等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，因購(gòu)房能力較強(qiáng)，對(duì)城市商品住宅市場(chǎng)影響較大。根據(jù)分析結(jié)果，在城市的保障房建設(shè)方面提出