利益博弈視角下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究.pdf

1、進(jìn)入21世紀(jì)以來，全國(guó)各地均不同程度地出現(xiàn)了以城中村改造、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)等名義開工建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房具有數(shù)量龐大、分布廣泛、交易非法、權(quán)益糾紛類型復(fù)雜等多重特征。目前，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)發(fā)展成為深受社會(huì)各界高度關(guān)注的焦點(diǎn)問題。事實(shí)上，自1999年起我國(guó)政府就多次強(qiáng)調(diào)了小產(chǎn)權(quán)房交易的非法性，明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與銷售。但從實(shí)踐層面看，這些政令收效甚微。學(xué)術(shù)界也早已對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題開展了廣泛研究，但客觀地

2、說，時(shí)至今日，我們?cè)谛‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生制度根源、經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)、處置方式等關(guān)鍵問題的把握上仍然不能形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。
　　本文利用中國(guó)知網(wǎng)、Spring link等國(guó)內(nèi)外知名數(shù)據(jù)庫(kù)資源收集到豐富的文獻(xiàn)資料，并且按照經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)、法學(xué)、社會(huì)學(xué)等不同學(xué)科背景，對(duì)有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房文獻(xiàn)進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理。文章從重新分析界定小產(chǎn)權(quán)房概念及類型入手，深入挖掘并重點(diǎn)闡釋了小產(chǎn)權(quán)房形成的土地制度根源、剖析了不同類型小產(chǎn)權(quán)房背后的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，為解決小產(chǎn)權(quán)房問題創(chuàng)造條件

3、。本研究主要得出以下結(jié)論：
　　第一，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源在于二元土地制度，其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是農(nóng)民集體對(duì)地價(jià)增值的爭(zhēng)奪。中央政府通過土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等多重手段控制著國(guó)有土地和集體土地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用在時(shí)空上的布局。地方政府和農(nóng)民集體作為兩個(gè)所有權(quán)代理人壟斷土地供應(yīng)；國(guó)有土地和農(nóng)民集體土地在兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的一級(jí)市場(chǎng)中完成交易。地方政府利用現(xiàn)有的法律制度，將農(nóng)民集體土地征收、出讓后大比例占有地價(jià)增值收益；小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)民集體土地自

4、主地發(fā)生了“市場(chǎng)跳躍”后形成的。
　　第二，通過博弈分析可以知，當(dāng)前政策制度安排下，對(duì)地方政府而言，禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)是其最優(yōu)策略；而對(duì)農(nóng)民或農(nóng)民集體而言，選擇開發(fā)和銷售小產(chǎn)權(quán)房是最優(yōu)策略。實(shí)踐表明，將農(nóng)民排斥在城市化成果分享行列之外，通過土地征收、出讓方式取得地價(jià)增值收益的發(fā)展思路已經(jīng)不可持續(xù)。
　　第三，從長(zhǎng)期來看，解決小產(chǎn)權(quán)房問題的根本出路在于改革征地制度，允許農(nóng)民集體土地入市，通過稅收手段調(diào)節(jié)地價(jià)增值收益在不同主