基于特征價(jià)格模型的城市住宅價(jià)格自動評估研究——以慶云縣為例.pdf

1、隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨頻繁，市場比較法、收益法和成本法等傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法已不能滿足金融部門房屋放貸審核、稅務(wù)部門存量房交易核稅等數(shù)量多、時間緊、一致性強(qiáng)等要求的房地產(chǎn)評估的需要，引入特征價(jià)格模型彌補(bǔ)傳統(tǒng)評估存在的不足。論文在總結(jié)國內(nèi)外自動評估模型研究發(fā)展現(xiàn)狀，回顧房地產(chǎn)自動評估模型相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，對城市小區(qū)地價(jià)進(jìn)行空間插值劃分住宅子市場，從區(qū)位特征、鄰里特征和建筑特征三個方面選取價(jià)格特征變量，利用直接打分、分級賦值和

2、空間緩沖分析方法量化價(jià)格特征，對比分析線性、對數(shù)、半對數(shù)、逆對數(shù)四種形式特征價(jià)格模型擬合效果，優(yōu)選出擬合度高的特征價(jià)格模型求取基準(zhǔn)房價(jià)和修正系數(shù)，形成自動評估體系。并以慶云縣為例進(jìn)行實(shí)證分析，按小區(qū)平均地價(jià)空間插值劃分出3個住宅子市場，從三類價(jià)格特征變量中選取包括房齡、容積率、距商業(yè)中心距離和建筑結(jié)構(gòu)等12個價(jià)格特征因素，運(yùn)用回歸分析構(gòu)建四種不同形式下的特征價(jià)格模型，對比優(yōu)選出三個住宅子市場特征價(jià)格模型，得出47個小區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正

3、系數(shù)，形成了慶云縣城區(qū)住宅價(jià)格自動評估體系。
　　主要結(jié)論:
　　(1)以小區(qū)地價(jià)空間插值劃分住宅子市場的方法更加合理。對比小區(qū)地價(jià)空間插值劃分住宅子市場和以樣點(diǎn)房價(jià)空間插值劃分住宅子市場，前者可有效避免因房齡、建筑結(jié)構(gòu)等不同導(dǎo)致房價(jià)內(nèi)涵不統(tǒng)一造成的誤差，使住宅子市場劃定方法更加科學(xué)、合理。
　　(2)優(yōu)選多種形式的特征價(jià)格模型，可提高自動評估精度。四種不同形式的特征價(jià)格模型擬合效果不同，根據(jù)統(tǒng)計(jì)性檢驗(yàn)結(jié)果優(yōu)選出擬合度

4、高的特征價(jià)格模型形式，有利于提高自動評估的精度。
　　(3)住宅子市場之間價(jià)格特征因素相似性較高，但具體價(jià)格特征因素因“市”影響作用差異較大。城市住宅房價(jià)受多因素影響，對房價(jià)有共同影響的因素包括房齡、建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)中心和公共服務(wù)設(shè)施等。不同住宅子市場影響價(jià)格的主導(dǎo)因素會因?yàn)椴煌≌袌龅牟町惗憩F(xiàn)出不同的作用效果。
　　(4)實(shí)證表明，以城區(qū)47個住宅小區(qū)平均地價(jià)插值劃分出3個住宅子市場，選取了12個價(jià)格特征因素并進(jìn)行量化處