中國(guó)老年住宅項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式研究.pdf

1、國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出：“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社會(huì)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。之后，從中央到地方政府陸續(xù)出臺(tái)若干政策法規(guī)，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)。21世紀(jì)的中國(guó)，是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)，已被西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家定義為跑步進(jìn)入老齡化的國(guó)家。我國(guó)面臨嚴(yán)重的人口老齡化趨勢(shì)。這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。并且這種社會(huì)現(xiàn)狀的產(chǎn)生將對(duì)中國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式(家庭養(yǎng)老)提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，老年住宅的

2、發(fā)展是決老齡化問題的有效措施之一。
　　 目前，我國(guó)所面臨的老齡化問題必然使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式產(chǎn)生深刻的改變，老年人對(duì)于經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料及精神文明等多方面需求的日益增長(zhǎng)，將會(huì)直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)超過“有效供給”。如何滿足市場(chǎng)上的“有效需求”，創(chuàng)造客戶滿意度高的產(chǎn)品，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤(rùn)獲取模式，如何使這日益顯現(xiàn)的嚴(yán)峻的社會(huì)養(yǎng)老問題得以緩解，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最終目的。
　　

3、 本文首先對(duì)中國(guó)養(yǎng)老方式的現(xiàn)狀及老年住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析描述，通過對(duì)中國(guó)老年市場(chǎng)的分析對(duì)市場(chǎng)需求做出預(yù)測(cè)。早在20世紀(jì)50年代，美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家溫德爾·施密斯就提出了Segmnentation市場(chǎng)細(xì)分概念，二十世紀(jì)90年代國(guó)際營(yíng)銷學(xué)大師、享有營(yíng)銷學(xué)之父美稱的菲利普·科特勒(Philip Kotler)，在他暢銷全球30多年的《營(yíng)銷管理》一書第九版中系統(tǒng)地提出了S、T、P戰(zhàn)略，他是現(xiàn)代營(yíng)銷的核心。STP營(yíng)銷，S-Segmnentation市場(chǎng)細(xì)

4、分、T-Targeting目標(biāo)市場(chǎng)、P-Positioning定位。STP的三個(gè)主要步驟是市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)市場(chǎng)選擇，以及市場(chǎng)定位，它屬于企業(yè)營(yíng)銷的戰(zhàn)略層次，它是決定企業(yè)營(yíng)銷成本的最基本的戰(zhàn)略。在前面章的節(jié)將目標(biāo)鎖定為老年住宅市場(chǎng)后，第三章，首先從國(guó)家相關(guān)的支持政策，及國(guó)家頒布的老年住宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)入手確定政策背景，而后利用菲利普·科特勒提出的營(yíng)銷的中心目的是需求管理、營(yíng)銷的主要責(zé)任是創(chuàng)造有盈利的增長(zhǎng)、營(yíng)銷的最簡(jiǎn)短定義是有盈利地滿足需求，分析了

5、老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，市場(chǎng)需求，在客戶需求的滿足和市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)等方面分析。在后面的第四章節(jié)，從國(guó)外的情況進(jìn)行分析，許多擁有成熟老年人住宅的國(guó)家可以看作是社會(huì)老齡化住宅先進(jìn)的國(guó)家，在某些特定狀況下的老年人的居住形態(tài)，尤其北美洲的老年人住宅產(chǎn)業(yè)在全世界同行業(yè)種處在領(lǐng)先地位。其開發(fā)理念，配套設(shè)施，服務(wù)范圍，服務(wù)水平等都呈現(xiàn)出完善的領(lǐng)先水平。因此，通過對(duì)日本、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)老年住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行描述，進(jìn)一步指明了老年住宅項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)

6、營(yíng)的過程中應(yīng)該注意的問題，以供國(guó)內(nèi)老年住宅產(chǎn)業(yè)借鑒。第五章，指出國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況。分析老年住宅項(xiàng)目的融資方式，盈利模式，及不同盈利模式下的開發(fā)方式開發(fā)方式下的商業(yè)模式選擇。在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行再次細(xì)分及產(chǎn)品定位后詳細(xì)描述中國(guó)老年住宅的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，引入菲利普·科特勒的對(duì)產(chǎn)品定義的五個(gè)層次理論，將老年住宅進(jìn)行產(chǎn)品層次的劃分；并對(duì)老年住宅的功能、設(shè)計(jì)及內(nèi)涵等進(jìn)行了論述；最后列舉了國(guó)內(nèi)的成功案例。論文的第六章總結(jié)全文，提