我國土地發(fā)展權(quán)配置論.pdf

1、隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速推進，私人任意開發(fā)土地成為現(xiàn)實問題，因用途變更產(chǎn)生的土地增值收益也逐漸引起重視，土地發(fā)展權(quán)制度在英國應(yīng)運而生。土地發(fā)展權(quán)指改變土地用途或提高土地利用強度的權(quán)利，來源于土地所有權(quán)，是土地產(chǎn)權(quán)權(quán)利束中的一項，可以與土地所有權(quán)分離而單獨處分。土地發(fā)展權(quán)制度在英國產(chǎn)生后，在美國法國等國衍生了諸多制度成果，特別是美國的土地發(fā)展權(quán)購買和土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度取得了良好的制度效果。英美等國的土地發(fā)展權(quán)制度雖不能為中國

2、直接借鑒，但土地發(fā)展權(quán)理論對中國完善土地利用規(guī)劃和土地發(fā)展增益分配機制具有理論借鑒意義。
　　雖然中國法律體系中并未直接規(guī)定“土地發(fā)展權(quán)”，但中國諸多地方在土地利用過程中，出現(xiàn)了或直接或間接運用土地發(fā)展權(quán)的思想進行土地利用的制度創(chuàng)新做法。重慶通過將宅基地復(fù)墾為耕地形成的“地票”在農(nóng)村土地交易所交易，實質(zhì)上是土地發(fā)展權(quán)的還原再轉(zhuǎn)移的過程。地票交易所得也體現(xiàn)了對農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)益的補償。浙江在用地指標(biāo)難以滿足用地需求的現(xiàn)實壓力下，運用

3、“折抵、復(fù)墾指標(biāo)”+“待置換留用地”成為建設(shè)用地指標(biāo)的重要補充，解決了區(qū)域內(nèi)用地需求量大而用地指標(biāo)不足的矛盾。并通過“折抵指標(biāo)有償調(diào)劑”、“基本農(nóng)田易地代保”和“異地補充耕地”實現(xiàn)了建設(shè)用地指標(biāo)在發(fā)達區(qū)域和欠發(fā)達區(qū)域之間調(diào)劑使用，相當(dāng)于實現(xiàn)了土地發(fā)展權(quán)的跨區(qū)轉(zhuǎn)移，破解了不靈活的建設(shè)用地管理體制帶來的發(fā)展難題。廈門將土地征收和舊村改造同步進行，在留地安置的基礎(chǔ)上提高農(nóng)民的經(jīng)營性收入，充分保障了失地農(nóng)民的發(fā)展權(quán)益。此外，中國還存在著土地利用

4、不集約不高效、土地征收過程中農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)益未得到保障、偏遠(yuǎn)山區(qū)的大田農(nóng)民的發(fā)展權(quán)益缺失等現(xiàn)實問題。地方實踐沒有系統(tǒng)理論支撐難以走遠(yuǎn)，現(xiàn)實問題嚴(yán)峻緊迫急需解決，這都表明了構(gòu)建中式土地發(fā)展權(quán)是必要的，土地發(fā)展權(quán)理論將是解決中國土地利益“迷局”的新路徑。
　　配置中國化的土地發(fā)展權(quán)包括如下幾個方面:國有土地上的發(fā)展權(quán)歸國有的模式是合理的，應(yīng)當(dāng)堅持。承認(rèn)集體土地發(fā)展權(quán)，在土地征收時進行市場價格補償;通過稅收方式實現(xiàn)土地增值收益的分享。通

5、過市場化的土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移輔之以必要的規(guī)劃管制來實現(xiàn)土地利用規(guī)劃和土地集約高效利用;通過具有利益激勵特性的土地發(fā)展權(quán)購買以實現(xiàn)糧食安全和環(huán)境保護等公共利益，彌補嚴(yán)格的土地用途管制因激勵機制缺乏而導(dǎo)致的制度失靈，更有利于實現(xiàn)土地規(guī)劃目標(biāo)。土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度的構(gòu)建將以市場化的發(fā)展權(quán)交易主動迎合經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的用地需求，將逐步取代僵化的建設(shè)用地指標(biāo)計劃管理體制。在具體操作上，可以通過建立制度試點對土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移和發(fā)展權(quán)購買進行先試先行，待條件成熟