商品房買受人期待權(quán)研究.pdf

1、根據(jù)民事權(quán)利的成立要件是否具備，可以將民事權(quán)利分為期待權(quán)和既得權(quán)。所謂的期待權(quán)是指效力并不完整，有待于特定條件的具備轉(zhuǎn)化為完整權(quán)利的權(quán)利。由于期待權(quán)類似一般財產(chǎn)具有現(xiàn)實的價值，受到法律的一定保護，因此其具有獨立的權(quán)利機能，能夠進行轉(zhuǎn)讓、善意取得、擔保等。期待權(quán)作為不完整的權(quán)利存在諸多類型，這里僅僅涉及在商品房交易領(lǐng)域的適用。
　　 隨著改革開放的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展，為了實現(xiàn)資源的最大化及交易的迅捷，期房交易即預

2、售商品房行為應運而生。這種交易的最大特點便是交易的非即時性，在買賣合同簽訂和所有權(quán)歸屬的最后轉(zhuǎn)移之間始終存在一個時間段，其間買受人的利益處于從普通的債權(quán)人向所有權(quán)人不斷轉(zhuǎn)化的過程，買受人未來取得所有權(quán)的期待利益始終處于發(fā)展的狀態(tài)，待某特定條件的發(fā)生便實現(xiàn)了權(quán)利歸屬的最終轉(zhuǎn)移。在此過程中買受人的利益便需要特殊的保護，期待權(quán)制度得以引入。除了期房交易之外，由于不動產(chǎn)登記制度的存在，現(xiàn)房交易中亦可能出現(xiàn)房屋已交付但是不動產(chǎn)登記尚未完成的形態(tài)，

3、即同樣存在這樣一種時間差，同樣需要期待權(quán)制度的介入以提供保障。
　　 我國目前的法律體系尚未引入期待權(quán)這一概念，而且對期待權(quán)的研究也尚停留在初期階段，對于買受人法律地位的研究，盡管多認為是期待權(quán)，但是仍然沒有系統(tǒng)的研究以滿足當前社會經(jīng)濟的需要，因此，本文通過借鑒德國期待權(quán)理論中諸多學說來解釋買受人期待權(quán)地位，通過分析期待權(quán)性質(zhì)、效力、獨立權(quán)利機能等來展開論述，以期達到保護買受人的法律地位，實現(xiàn)社會公平的目的。
　　 本文

4、的重點是商品房買受人期待權(quán)的法律效力。首先是買受入期待權(quán)的對抗效力、處分效力及形成效力的一般論述，然后又專門針對期待權(quán)的處分效力展開，包括期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓、善意取得及擔保規(guī)則等，尤其是期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)則。文章著力論述預告登記買受人期待權(quán)制度，分別從期待權(quán)本身的可轉(zhuǎn)讓性、轉(zhuǎn)讓規(guī)則及轉(zhuǎn)讓效力三個方面進行探討，對買受人期待權(quán)的處分性進行剖析，從而為市場流通秩序的有效進行提供了理論支持。
　　 本文最后的結(jié)論是商品房買受人期待權(quán)制度的研究雖然