商品房預(yù)售之買受人權(quán)利保護(hù)研究.pdf

1、商品房預(yù)售制度無(wú)疑為我國(guó)國(guó)民實(shí)現(xiàn)“居者有其房”的夢(mèng)想提供了較大的便利，一方面為開(kāi)發(fā)商提供除銀行以外良好的融資渠道，加快了前期投入資金的回籠，并迅速籌集后期建設(shè)資金，另一方面還使得購(gòu)房者提前獲得穩(wěn)定的房源，且低于同類現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)格，滿足了購(gòu)房人對(duì)商品房的需求，從而在推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房制度改革方面有著積極的作用。 然而，因房屋預(yù)售制度是以將來(lái)存在的房屋為標(biāo)的物，預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立預(yù)售合同時(shí)房屋尚在建造之中，對(duì)預(yù)購(gòu)人而言房屋

2、預(yù)售確實(shí)存在著比現(xiàn)房買賣更多的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在資金，信息的掌握上無(wú)疑處于強(qiáng)勢(shì)地位，就是憑借著這種優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用惡意違約和欺詐手段對(duì)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益進(jìn)行肆意侵害，“空手套白狼”、“虛假?gòu)V告”、“一房二賣”、“重復(fù)抵押”等一直都是開(kāi)發(fā)商慣用的伎倆，這也是幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)投訴一直居高不下的原因，而保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利僅僅依靠開(kāi)發(fā)商的信用道德和一紙預(yù)售合同以及目前制度下的預(yù)售登記制度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，筆者就是在這樣的前提下對(duì)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利保護(hù)提出自己的一些看

3、法。 本文共分為四個(gè)部分，第一部分是對(duì)我國(guó)商品房預(yù)購(gòu)制度進(jìn)行概述，首先對(duì)商品房概念作界定，并介紹預(yù)售制度的概念和由來(lái)。 第二部分，介紹了買受人的權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利性質(zhì)，以及權(quán)利遭受侵害的現(xiàn)狀。認(rèn)為買受人的權(quán)利包括對(duì)預(yù)售人和預(yù)售商品房真實(shí)情況的知情權(quán)、依法享有請(qǐng)求交付的權(quán)利、在約定的時(shí)間受領(lǐng)開(kāi)發(fā)商交付并取得房屋權(quán)屬登記的權(quán)利、要求交付的商品房質(zhì)量符合約定且無(wú)權(quán)利瑕疵的權(quán)利等，其權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)和期待權(quán)，只有在履行預(yù)告登記后才兼有

4、物權(quán)的性質(zhì)。而目前買受人對(duì)開(kāi)發(fā)商的投訴主要集中在：虛假宣傳廣告、隱瞞與預(yù)售相關(guān)的重大事實(shí)(如未辦理土土也彳嫻權(quán)證、預(yù)售前已有抵押等)、超期交房和不辦理房屋所有權(quán)證書、合同中不公平的格式條款、以及房屋質(zhì)量問(wèn)題、認(rèn)購(gòu)定金難退還、面積誤差陷阱、一房多賣、重復(fù)收費(fèi)、多收費(fèi)、配套設(shè)施不能到位等等。 第三部分，介紹了我國(guó)預(yù)售商品房制度對(duì)預(yù)購(gòu)人保護(hù)的立法現(xiàn)狀，主要體現(xiàn)為私法和公法的一體保護(hù)，在私法上主要是《民法通則》對(duì)買賣合同的一般性規(guī)定以及

5、我國(guó)《合同法》對(duì)買賣合同的具體規(guī)定，包括對(duì)合同不成立或無(wú)效導(dǎo)致的締約過(guò)失責(zé)任，不安抗辯權(quán)制度，以及對(duì)格式合同的規(guī)制，以保護(hù)買受人的權(quán)利；在公法上主要城市房地產(chǎn)管理法規(guī)等，對(duì)預(yù)售市場(chǎng)的準(zhǔn)入，預(yù)售的條件，預(yù)售的資金的監(jiān)管，預(yù)售廣告的管理等做出的規(guī)定。 第四部分，討論了權(quán)利保護(hù)的主要立法缺陷和完善建議，認(rèn)為我國(guó)當(dāng)前的預(yù)售登記制度不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要，不同于傳統(tǒng)民法上的預(yù)告登記制度，僅僅是一種行政管理的手段，不具有物權(quán)登記的意義，且規(guī)

6、定預(yù)售登記僅為開(kāi)發(fā)商的一種行政義務(wù)，沒(méi)有上升到買受人的權(quán)利，造成了現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了許多一房二賣，重復(fù)抵押等諸多權(quán)利沖突現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)目前對(duì)預(yù)售條件規(guī)定過(guò)低，缺乏對(duì)預(yù)售款的正確監(jiān)管，對(duì)違反登記和挪用預(yù)售款的行為缺乏相應(yīng)的制裁措施，同時(shí)對(duì)最高人民法院2003年在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》司法解釋進(jìn)行評(píng)價(jià)，認(rèn)為與其羞羞答答的列舉規(guī)定懲罰性賠償?shù)那樾?，不如以欺詐為標(biāo)準(zhǔn)，直接適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)條款。建議我國(guó)

7、建立完善的開(kāi)發(fā)商信息披露制度，包括確立信息披露的標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容和采取的措施，包括建立企業(yè)信用信息庫(kù)、商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息庫(kù)、為防止人為的哄抬售價(jià)，實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案制度。并建立和完善我國(guó)預(yù)售登記制度，將我國(guó)現(xiàn)在的預(yù)售登記制度發(fā)展為預(yù)告登記制度，確立登記為買受人的一種權(quán)利，減少登記費(fèi)用，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，并完善對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管，建立第三者委付制度，由第三方中立機(jī)關(guān)按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥付工程款，以確保預(yù)售款專款專用，最大限度防止?fàn)€尾樓的出