商品房預售之買受人權利保護研究.pdf

1、商品房預售制度無疑為我國國民實現(xiàn)“居者有其房”的夢想提供了較大的便利，一方面為開發(fā)商提供除銀行以外良好的融資渠道，加快了前期投入資金的回籠，并迅速籌集后期建設資金，另一方面還使得購房者提前獲得穩(wěn)定的房源，且低于同類現(xiàn)房市場價格，滿足了購房人對商品房的需求，從而在推進我國房地產開發(fā)和住房制度改革方面有著積極的作用。 然而，因房屋預售制度是以將來存在的房屋為標的物，預購人與房地產開發(fā)商訂立預售合同時房屋尚在建造之中，對預購人而言房屋

2、預售確實存在著比現(xiàn)房買賣更多的風險。開發(fā)商在資金，信息的掌握上無疑處于強勢地位，就是憑借著這種優(yōu)勢，運用惡意違約和欺詐手段對預購人的權益進行肆意侵害，“空手套白狼”、“虛假廣告”、“一房二賣”、“重復抵押”等一直都是開發(fā)商慣用的伎倆，這也是幾年來對房地產開發(fā)行業(yè)投訴一直居高不下的原因，而保護預購人的權利僅僅依靠開發(fā)商的信用道德和一紙預售合同以及目前制度下的預售登記制度是遠遠不夠的，筆者就是在這樣的前提下對預購人的權利保護提出自己的一些看

3、法。 本文共分為四個部分，第一部分是對我國商品房預購制度進行概述，首先對商品房概念作界定，并介紹預售制度的概念和由來。 第二部分，介紹了買受人的權利內容和權利性質，以及權利遭受侵害的現(xiàn)狀。認為買受人的權利包括對預售人和預售商品房真實情況的知情權、依法享有請求交付的權利、在約定的時間受領開發(fā)商交付并取得房屋權屬登記的權利、要求交付的商品房質量符合約定且無權利瑕疵的權利等，其權利性質為債權和期待權，只有在履行預告登記后才兼有

4、物權的性質。而目前買受人對開發(fā)商的投訴主要集中在：虛假宣傳廣告、隱瞞與預售相關的重大事實(如未辦理土土也彳嫻權證、預售前已有抵押等)、超期交房和不辦理房屋所有權證書、合同中不公平的格式條款、以及房屋質量問題、認購定金難退還、面積誤差陷阱、一房多賣、重復收費、多收費、配套設施不能到位等等。 第三部分，介紹了我國預售商品房制度對預購人保護的立法現(xiàn)狀，主要體現(xiàn)為私法和公法的一體保護，在私法上主要是《民法通則》對買賣合同的一般性規(guī)定以及

5、我國《合同法》對買賣合同的具體規(guī)定，包括對合同不成立或無效導致的締約過失責任，不安抗辯權制度，以及對格式合同的規(guī)制，以保護買受人的權利；在公法上主要城市房地產管理法規(guī)等，對預售市場的準入，預售的條件，預售的資金的監(jiān)管，預售廣告的管理等做出的規(guī)定。 第四部分，討論了權利保護的主要立法缺陷和完善建議，認為我國當前的預售登記制度不能適應現(xiàn)實發(fā)展的需要，不同于傳統(tǒng)民法上的預告登記制度，僅僅是一種行政管理的手段，不具有物權登記的意義，且規(guī)

6、定預售登記僅為開發(fā)商的一種行政義務，沒有上升到買受人的權利，造成了現(xiàn)實中出現(xiàn)了許多一房二賣，重復抵押等諸多權利沖突現(xiàn)象的發(fā)生，同時目前對預售條件規(guī)定過低，缺乏對預售款的正確監(jiān)管，對違反登記和挪用預售款的行為缺乏相應的制裁措施，同時對最高人民法院2003年在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》司法解釋進行評價，認為與其羞羞答答的列舉規(guī)定懲罰性賠償?shù)那樾?，不如以欺詐為標準，直接適用《消費者權益保護法》的有關條款。建議我國

7、建立完善的開發(fā)商信息披露制度，包括確立信息披露的標準，內容和采取的措施，包括建立企業(yè)信用信息庫、商品房開發(fā)項目信息庫、為防止人為的哄抬售價，實行商品房預售合同網上簽約聯(lián)機備案制度。并建立和完善我國預售登記制度，將我國現(xiàn)在的預售登記制度發(fā)展為預告登記制度，確立登記為買受人的一種權利，減少登記費用，統(tǒng)一登記機關，并完善對預售款的監(jiān)管，建立第三者委付制度，由第三方中立機關按照工程進度進行撥付工程款，以確保預售款?？顚Ｓ?，最大限度防止爛尾樓的出