商品房預(yù)售中買受人權(quán)益保護(hù)問題研究.pdf

1、!1111111kllllqllllilIHlll111b!IY3262419|_一：、2fjf，：mJI!，4河南衙蕁己大聾碩士學(xué)位論文(專業(yè)學(xué)位)商品房預(yù)售中買受人權(quán)益保護(hù)問題穢究專業(yè)學(xué)位領(lǐng)域?qū)I(yè)學(xué)位類別申請人指導(dǎo)教師法律(法學(xué))法律碩士揚(yáng)歌韓久龍副教授二C一七年五月摘要IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIY3262419在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，商品房的交易方法日益多樣化，時(shí)至今日，商品房預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)買賣的主要交易方

2、式。預(yù)售制度并非內(nèi)地首創(chuàng)，而是參照香港等地的相關(guān)制度，并結(jié)合內(nèi)地實(shí)際情況，90年代初期引進(jìn)的銷售模式。商品房預(yù)售制度解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，對于推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到了積極的作用，同時(shí)也緩解了居民購房的經(jīng)濟(jì)壓力。但隨著商品房預(yù)售在國內(nèi)的快速發(fā)展，伴隨該制度而產(chǎn)生的問題也越來越多，實(shí)踐中買受人權(quán)益受損問題時(shí)有發(fā)生，主要表現(xiàn)在：出賣人一房多賣導(dǎo)致無法交付房屋、出賣人未取得預(yù)售許可證銷售房屋、出賣人不按期交房、出賣人交付的房屋質(zhì)量不合

3、格、出賣人濫用格式條款減輕或免除自身責(zé)任等，不僅侵害了買受人的正當(dāng)權(quán)益，而且也影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。究其原因，主要有以卜幾個(gè)因素：商品房預(yù)售登記制度存在不足，出賣人不主動、不及時(shí)備案行為得不到有效規(guī)制；缺乏有效的商品房預(yù)售款使用監(jiān)管制度，預(yù)售款得不到?？顚Ｓ?；現(xiàn)行房屋質(zhì)量驗(yàn)收制度存在缺陷，出賣人作為驗(yàn)收t體權(quán)利過大：缺乏嚴(yán)格的預(yù)售廣告發(fā)布監(jiān)管措施；現(xiàn)行《商品房買賣合同(預(yù)售)》示范文本允許出賣人選擇適用的條款過于寬泛：買賣雙方信息的

4、不對稱等，使得買受人的權(quán)益得不到有效保護(hù)。隨著房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展，現(xiàn)有的法律制度并不能很好的解決商品房預(yù)售糾紛，買受人的權(quán)益未能得劍充分的法律保障。針對買受人權(quán)益受損的豐要問題和具體原兇，結(jié)合我國的國情及房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，借鑒國外及我國港臺地區(qū)在商品房預(yù)售中對買受人權(quán)益保護(hù)的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下兒方面完善相關(guān)制度：完善商品房預(yù)售登記制度，強(qiáng)化對預(yù)售的監(jiān)管；完善商品房預(yù)售款使用監(jiān)管制度，確保預(yù)售款用于房屋建設(shè)：完善商品房質(zhì)量驗(yàn)收