論按揭的法律屬性.pdf

1、按揭擔保方式從中國香港傳入大陸以來，在個人住宅商品房買賣中，已經成為需要貸款購房的買受人首選的付款方式，成為銀行最能接受的發(fā)放貸款的最佳方式，也是商品房出賣人樂意接受的付款方式。然而，在我國立法機關制定的法律中，這一方式并沒有得以承認，在全國性立法文件中，沒有正式使用“按揭”這一詞匯。
　　 商品房按揭起源于英美擔保制度，經歷了普通法、衡平法、成文法三個階段的發(fā)展。按揭制度在中國香港不斷發(fā)展成熟，產生了樓花按揭與樓宇按揭兩種形式

2、，并形成了自己的特點。按揭制度在二十世紀九十年代傳入中國內陸后，與中國的具體實踐相結合，又形成了具有中國特色的按揭制度。
　　 由于我國在立法上并未明確規(guī)定按揭制度，對于按揭的法律屬性，學者們主要有抵押說、質押說、讓與擔保說的不同看法。各種觀點各執(zhí)一詞，爭論激烈，又難以形成一種具有壓倒性的通說，從而引起人們認識上的混亂。
　　 按揭有樓花按揭與樓宇按揭兩種方式。從運動發(fā)展的角度來看，樓花按揭具有階段性，即應將整個樓花按揭

3、過程分為兩個階段加以考察。樓花按揭分階段有利于從錯綜復雜的按揭關系中抓住本質，廓清按揭的法律屬性。這兩個階段的分界點是房屋建成竣工驗收合格，房產商為購房人辦理好房地產證。在此分界點前樓花按揭的法律性質是權利質押，即購房人將其對房產商享有的期待權質押給銀行；在此分界點后樓花按揭的法律性質是抵押，即購房人將其已擁有所有權的房屋抵押給銀行。對于樓宇按揭來說，其屬于不動產抵押的一種特殊形式。與此同時，為了強化購房人在權利質押階段的權利保護，應當