我國“樓花按揭”現(xiàn)象的法律分析.pdf

1、樓花按揭是英美法系國家和地區(qū)的一種融資購樓方式。其突出特點就是購房人以在建的預(yù)購商品房作為擔保物取得銀行貸款，又稱期房按揭。該購樓方式在20世紀90年代初由香港傳入我國大陸，對繁榮我國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場起到重要作用。但到目前為止，我國立法并沒有明確規(guī)定這一制度，理論上對我國“樓花按揭”現(xiàn)象的認識也是眾說紛紜。社會對于樓花按揭制度本身的引入有著極大的熱情和需求，考慮到內(nèi)地的大陸法系淵源，因此引入和按揭制度頗為相似的讓與擔保制度就成為解決問題

2、的最佳方案。 本文除導(dǎo)言外共分四章。 導(dǎo)言部分簡要介紹了本文的選題背景和對期房按揭制度進行研究的意義。 第一章闡述按揭制度的沿革，包括兩大部分。 第一部分主要介紹了英國的mortgage。通過分析考查按揭的詞源和英國關(guān)于mortgage的定義，指出按揭是起源于英國法的擔保方式。從mortgage發(fā)展的縱向角度，介紹了英國早期的mortgage，衡平法上的mortgage和現(xiàn)代英國法中mortgage。

3、 第二部分將重點轉(zhuǎn)到香港法中。通過對香港法中的按揭和抵押制度的比較，區(qū)別了香港的廣義按揭和狹義按揭。其次指出香港創(chuàng)造性地將按揭制度運用于香港的房地產(chǎn)業(yè)，正是由于香港的創(chuàng)造性之舉，香港的房地產(chǎn)業(yè)才得以快速發(fā)展。分析指出：香港現(xiàn)行的房地產(chǎn)按揭僅有公義式按揭，論文也進一步對香港公義式按揭(樓花按揭)的產(chǎn)生，成立要件和效力進行了分析。 第二章對樓花按揭制度進行法理分析。從樓花按揭制度的概念、樓花按揭制度的功能、樓花按揭制度的法律關(guān)系

4、、樓花按揭制度的性質(zhì)四個方面詳細分析了樓花按揭制度的特征。 第三章闡述了我國內(nèi)地的“樓花按揭”現(xiàn)象。 首先考察內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象之發(fā)端，指出“樓花按揭”出現(xiàn)在我國實踐操作中的原因，并明確我國內(nèi)地的并沒有樓花按揭制度，實踐操作中出現(xiàn)的“樓花按揭”現(xiàn)象是在我國現(xiàn)存的物權(quán)法律體系當中的多種法律關(guān)系的混和形態(tài)。是當事人通過契約自由，充分運用質(zhì)押、保證、回購等多種制度工具，將不動產(chǎn)買賣、貸款、權(quán)利質(zhì)押緊密結(jié)合而創(chuàng)設(shè)的一種交易方式

5、，而非一種單一的擔保物權(quán)類型。 其次，在此基礎(chǔ)上論文介紹了內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象中出現(xiàn)的一些做法，包括操作流程的介紹和內(nèi)地“樓花按揭”合同的主要內(nèi)容。 在本章末節(jié)，通過分析各種學說，再次對內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象進行了詳細的分析，證明了之前提到的“樓花按揭”現(xiàn)象是多種法律關(guān)系的混和形態(tài)，而非一種樓花按揭制度。 第四章圍繞如何規(guī)范我國內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象進行了論述。 首先從“樓花按揭”現(xiàn)象本身和社會需求的角度指出

6、了規(guī)范內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象的必要性。規(guī)范內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象面臨著制度選擇的問題，是直接引入樓花按揭制度還是引入和按揭制度相似的讓與擔保制度?為了保持我國擔保法和物權(quán)法的大陸法系之傳統(tǒng)，并使其與國際發(fā)達國家的立法接軌，作者認為引入讓與擔保制度有一定的優(yōu)勢。 在論文最后，通過簡要介紹讓與擔保制度，對引入讓與擔保制度來規(guī)范我國“樓花按揭”現(xiàn)象的種種優(yōu)越性進行了詳細闡述。當然，任何一項性制度的引進都面臨著風險和障礙，如何克服制度本身帶