基于GWR模型的武漢市住宅地價空間分異及影響因素研究.pdf

1、土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，受土地市場上供求關系的影響，土地價格始終處于變動狀態(tài)。從空間的層面來看，地價及其變動具有明顯的區(qū)域與區(qū)位差異，即地價的空間分異特征。研究地價空間分異特征的形成、影響因素及其規(guī)律性，有助于充分發(fā)揮價格機制對于土地市場的調控作用，加強地價管理和調整土地的供求區(qū)位，從而在城市“精明增長”理念的指導下，落實土地利用的“精明規(guī)劃”，促進城市土地資源的效率配置。
　　以往同類研究主要基于線性回歸或特征價格模型展開

2、，此類模型基于城市空間勻質的假設前提，認為在城市內部的不同區(qū)位上，住宅地價的各影響因素對住宅地價的貢獻度均等。然而由于城市區(qū)域內部自然及社會經(jīng)濟資源分布的不均等性，在不同的微觀區(qū)位上，住宅地價的影響因素對于住宅地價的邊際增長作用應該是可變的。地理加權回歸模型(GWR)擴展了傳統(tǒng)的回歸模型框架，通過在線性回歸模型中假定回歸系數(shù)是觀測點地理位置的函數(shù)，從而將數(shù)據(jù)的空間特性納入到模型中，為分析回歸關系的空間特征創(chuàng)造了條件，并通過優(yōu)化權重，使得

3、模型能夠對空間非穩(wěn)定性數(shù)據(jù)進行局部估計。因此，相對于傳統(tǒng)的回歸模型，使用GWR模型來研究城市地價的空間分異規(guī)律，可以更為深入的研究城市地價空間的形成機理及影響因素的作用機制。
　　本文選擇城市住宅地價為研究對象，以武漢市主城區(qū)為研究區(qū)域，分析了2003-2012年期間武漢市的住宅地價的空間分異特征，發(fā)現(xiàn)武漢市的住宅地價總體上仍表現(xiàn)為單中心結構，并以該中心為核心向外圈層式遞減;在此基礎上，選取地塊面積、容積率、大學、中小學、醫(yī)院、主

4、干道、地鐵、生活品市場、水域及公園10個住宅地價微觀影響因素，構建GWR模型分析住宅地價空間分異特征的形成規(guī)律，結果表明:容積率、主干道、生活品市場及教育資源對住宅地價貢獻度的區(qū)位差異顯著。一方面表現(xiàn)出城市居民在選擇居住區(qū)位時對生活便利程度、教育資源及交通條件的偏好，另一方面也說明了教育資源、生活品市場以及交通條件等因素在研究區(qū)內的分布不夠均衡。
　　相對于傳統(tǒng)的線性回歸或特征價格模型，GWR模型更適合于從微觀區(qū)位的角度為住宅空間