武漢市商品住宅價(jià)格時(shí)空演變及影響因素研究.pdf

1、城市商品住宅市場作為區(qū)域性市場,很大程度上,與區(qū)位密切相關(guān)。由于城市發(fā)展時(shí)間和空間的不平衡性,使不同時(shí)期城市商品住宅價(jià)格在空間分布上存在差異。城市商品住宅價(jià)格研究的難點(diǎn)在于住宅的時(shí)間特性與空間特性交錯(cuò)在一起。本文以城市住宅價(jià)格研究的基礎(chǔ)理論為指導(dǎo),以武漢市商品住宅價(jià)格為研究對(duì)象,重點(diǎn)研究了基于灰色理論、GIS系統(tǒng)的武漢市商品住宅價(jià)格的時(shí)間變化特征、空間分布規(guī)律及其影響因素,豐富發(fā)展了城市商品住宅價(jià)格時(shí)空變化規(guī)律研究,探討了不同時(shí)期武漢市

2、商品住宅價(jià)格在空間分布上的演變規(guī)律,同時(shí)揭示了武漢市商品住宅價(jià)格時(shí)序變化的主要因素與次要因素。
　　首先,基于2002年—2011年武漢市商品住宅平均銷售價(jià)格,運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論,建立GM(1,1)灰色預(yù)測模型,從時(shí)間上探討武漢市商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)。研究表明,GM(1,1)預(yù)測模型關(guān)于住宅價(jià)格的預(yù)測精確度為一級(jí),體現(xiàn)了GM(1,1)預(yù)測模型的優(yōu)越性,并用此模型預(yù)測了2012年、2013年的商品住宅平均銷售價(jià)格,反映出商品住房價(jià)格隨

3、時(shí)間不斷上升的趨勢(shì);此外,以2002年—2011年武漢市商品住宅平均銷售價(jià)格、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)人口、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅竣工面積、住宅銷售面積等十年的數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)對(duì)象,通過灰色關(guān)聯(lián)度模型,進(jìn)行影響因素與商品住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)度大小比較。研究得出:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是最主要因素,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值位于第二。
　　其次,本文創(chuàng)新性地把地理信息技術(shù)(GIS)系統(tǒng)運(yùn)用到武漢市商品住宅價(jià)格空間

4、研究中,收集了武漢市七個(gè)中心城區(qū)、兩大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東西湖區(qū)2006年、2008年、2010年、2011年商品住宅樣點(diǎn)的住宅成交均價(jià)信息,利用GIS信息技術(shù),對(duì)武漢市2006—2011年的住房位置進(jìn)行地理定位,將研究范圍地圖網(wǎng)格化,并繪制價(jià)格等值線圖,繼而進(jìn)行各種空間分析。結(jié)果表明,武漢市商品住宅價(jià)格分布呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu),整體房價(jià)呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì),不管是內(nèi)環(huán)核心區(qū)、二環(huán)中央活動(dòng)區(qū)還是三環(huán)外的遠(yuǎn)城區(qū)。住宅價(jià)格變化自城中心向外圍由高向低逐