我國(guó)群租現(xiàn)象的民法分析.pdf

1、這幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快，人口流動(dòng)性的增強(qiáng)，房?jī)r(jià)不斷上漲，群租作為社會(huì)轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的一種新型租賃方式，在我國(guó)大中型城市日益增多。群租現(xiàn)象的產(chǎn)生有一定的必然性，不僅折射出市場(chǎng)房屋的供需矛盾，更反映出我國(guó)低收入群體居住條件的惡劣?！叭鹤狻辈⒉皇且粋€(gè)嚴(yán)格的法律的概念，其法律特征也沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的界定。但從陸續(xù)頒布的部門(mén)規(guī)章和地方性政府規(guī)章中對(duì)群租行為的規(guī)制，可大致將群租行為與普通的房屋租賃行為以及合租行為加以區(qū)分。當(dāng)然，群租并不是只在我國(guó)存在

2、。發(fā)達(dá)國(guó)家的群租現(xiàn)象出現(xiàn)較早，并且對(duì)群租的規(guī)制已形成了完備的法律法規(guī)。近年來(lái)，我國(guó)政府部門(mén)對(duì)群租現(xiàn)象產(chǎn)生的問(wèn)題十分重視，相繼出臺(tái)了一些政策來(lái)規(guī)制群租。但總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)對(duì)群租規(guī)制的法律法規(guī)位階較低，主要以部門(mén)規(guī)章和地方性政府規(guī)章為主。
　　然而，自群租產(chǎn)生之日起，便伴隨著爭(zhēng)議，各地對(duì)其的整治工作也從未停止。有學(xué)者認(rèn)為群租行為違反法律的規(guī)定，且由群租行為產(chǎn)生的安全隱患、環(huán)境污染等對(duì)相鄰業(yè)主的居住權(quán)造成了極大的侵害，損害社會(huì)公共利益，屬

3、于違法行為。
　　但應(yīng)當(dāng)指出的是，《合同法》第五十二條第五項(xiàng)所規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效的情形，僅將判定合同無(wú)效的依據(jù)限定在了法律和行政法規(guī)之列。在當(dāng)前的立法背景下，尚無(wú)相關(guān)的法律、行政法規(guī)對(duì)群租作出限制。國(guó)務(wù)院住建部頒布的部門(mén)規(guī)章和一些政府陸續(xù)頒布的地方性政府規(guī)章，都不能夠作為確認(rèn)群租合同無(wú)效的依據(jù)。
　　但同時(shí)，群租帶來(lái)的問(wèn)題也不容忽視。群租房?jī)?nèi)人員負(fù)載，超出房屋的最初承載預(yù)期。部分房東私自拆除承重結(jié)構(gòu)

4、，改變房屋平面布局，危及到整體建筑物安全。部分群租人行為失范，對(duì)相鄰業(yè)主的正常生活造成了一定的影響。私法的庇護(hù)不能作為其逃避規(guī)制的理由。合法的行為也不一定合理。群租對(duì)相鄰業(yè)主相鄰權(quán)的侵害亟需得到規(guī)制。在維護(hù)群租人基本生存權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)對(duì)相鄰業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人分割房屋、拆除承重墻或梁柱等危及建筑物整體安全的行為，必須對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有權(quán)進(jìn)行限制。就群租人行為失范所引起的相鄰關(guān)系沖突和共用部分損耗問(wèn)題，筆者