借名買房合同的性質(zhì)、效力及物權(quán)歸屬問(wèn)題研究.pdf

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆異常，房?jī)r(jià)居高不下，不少人買房的目的已經(jīng)不僅僅是滿足基本的生活需求，更重要的是作為投資的手段，以期實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)富的保值增值，如此又為房?jī)r(jià)上升提供了更加強(qiáng)勁的支撐力量。另一方面為了抑制房?jī)r(jià)的畸形上漲，政府自2005年至今先后出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”等一系列的調(diào)控手段，以限購(gòu)限貸為主，保障基本民生。但是在巨大的經(jīng)濟(jì)利益誘惑下，依然有不少人避開(kāi)限購(gòu)限貸政策，實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象便是“借名買房”。
　　對(duì)

2、于借名買房的概念，是指在房屋買賣過(guò)程中，實(shí)際出資人（又稱“借名人”）因不能或不便以自己的名義購(gòu)買房屋，經(jīng)與他人（又稱“名義登記人”或“出名人”）協(xié)商征得同意后借用他人名義購(gòu)房并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在他人名下，由實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益，從而導(dǎo)致房屋的法律權(quán)屬和事實(shí)權(quán)屬分離的行為。在目前的環(huán)境下，借名買房糾紛經(jīng)常發(fā)生，其本身就是為了規(guī)避現(xiàn)有的調(diào)控政策而實(shí)施的行為，存在相當(dāng)多的不規(guī)范之處，且沒(méi)有明確的法律規(guī)制，法院在審理時(shí)，對(duì)法律關(guān)系的確定及最終的

3、判決結(jié)果都存在諸多不統(tǒng)一之處。因此本文的主要目的就是對(duì)借名買房中的法律關(guān)系及其法律效果進(jìn)行探討。
　　第一部分是借名買房法現(xiàn)狀及司法處理中存在的問(wèn)題。本部分內(nèi)容先對(duì)借名買房的概念及分類進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述，對(duì)該行為進(jìn)行總體上的把握，明確本文的探討對(duì)象。然后通過(guò)數(shù)據(jù)展現(xiàn)當(dāng)前借名買房糾紛的嚴(yán)峻形勢(shì)，并通過(guò)對(duì)大量案例的分析總結(jié)指出司法實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，方便下文有的放矢。
　　第二部分是借名買房協(xié)議的性質(zhì)。借名買房協(xié)議性質(zhì)的界定是探討當(dāng)

4、事人之間法律關(guān)系的前提。對(duì)于其性質(zhì)，橫向來(lái)說(shuō)，大陸和臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者存在分歧；縱向來(lái)說(shuō)，對(duì)其性質(zhì)的界定存在演變。筆者主要是通過(guò)對(duì)其與行紀(jì)合同、信托合同、委托代理合同的對(duì)比分析，指出其中的異同，隨后提出本文觀點(diǎn)，即借名買房協(xié)議屬于混合合同中的類型結(jié)合合同，出名人所負(fù)的借名購(gòu)房、借名登記及移轉(zhuǎn)登記義務(wù)屬于不同類型契約，彼此之間互不包含而處于同等地位，而借名人只負(fù)擔(dān)單一的報(bào)酬給付義務(wù)。當(dāng)然有時(shí)為無(wú)償性的合同，借名人不負(fù)任何對(duì)待給付義務(wù)。

5、　　第三部分是借名買房協(xié)議的效力。對(duì)于其效力存在有效與無(wú)效之爭(zhēng)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但是并非完全無(wú)效，其約定借名人在限制期限內(nèi)占有、使用甚至處分房屋，因違反政策的初衷，損害社會(huì)公共利益，應(yīng)為無(wú)效。但是其關(guān)于在限制條件消滅，滿足房屋轉(zhuǎn)讓條件之后再行房屋轉(zhuǎn)讓事宜的約定，對(duì)社會(huì)公共利益并無(wú)損害，甚至都沒(méi)有違反相關(guān)的政策以及規(guī)章，故該約定應(yīng)認(rèn)定為有效。但是借名人所享有的只是在條件滿足之后要求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而不能使借名人

6、直接取得房屋的所有權(quán)。
　　第四部分是物權(quán)歸屬。本部分筆者的觀點(diǎn)是，在不涉及第三人利益的情況下，即出名人未擅自將房屋處分給第三人時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障借名人的事實(shí)物權(quán)，在借名人具備購(gòu)買資格時(shí)，其可以要求出名人將房屋過(guò)戶到自己名下，消除事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的分離狀態(tài)。但是在涉及第三人利益時(shí)，基于利益衡量的考慮，則應(yīng)將出名人的擅自處分行為認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分，且將第三人的主觀區(qū)分為善意與惡意。在第三人為惡意時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，仍歸出名人所有，借名