論小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)歸屬和變動(dòng).pdf

1、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，高漲的房?jī)r(jià)催生了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。但是，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房往往不具備國(guó)家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)頒發(fā)正式的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等證件。由于產(chǎn)權(quán)的不完整性，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上的交易轉(zhuǎn)讓存在很大的爭(zhēng)議，可以說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房只具備了使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，人民法院也就無(wú)法適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定來(lái)處理，也就無(wú)法保障小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人的權(quán)益。國(guó)土資源部雖然多次嚴(yán)厲

2、叫停小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房憑著它低廉的價(jià)格、政策法律法規(guī)的模棱兩可而贏得了很多城里人及農(nóng)民的青睞，市場(chǎng)銷(xiāo)售依然火爆。但同時(shí)，正因?yàn)樗诜缮系牟淮_定性給小產(chǎn)權(quán)房的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)了很大的隱患，造成了一些不良的后果，法院裁判而導(dǎo)致的小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)變動(dòng)與法律和政策的導(dǎo)向大相徑庭。部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體過(guò)度追逐利益，不顧是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)與建設(shè)，勢(shì)必影響到我國(guó)的耕地保護(hù)制度，同時(shí)也將擾亂全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健

3、康發(fā)展。
　　當(dāng)今，小產(chǎn)權(quán)房占到所有住房的比例居高不下，小產(chǎn)權(quán)房牽涉了很多人的利益，如果就按法律而一刀切地否定小產(chǎn)權(quán)房，勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定，因此，如何將小產(chǎn)權(quán)房向大產(chǎn)權(quán)合理地有步驟地轉(zhuǎn)化，而不違背現(xiàn)有的法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法產(chǎn)權(quán)的歸屬和合法物權(quán)變動(dòng)，考驗(yàn)著法律工作者及政府工作者的智慧和能力，也維系著社會(huì)的安全與穩(wěn)定。而《物權(quán)法》實(shí)施后，全面肯定了公民的物權(quán)，那么對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)歸屬和變動(dòng)來(lái)說(shuō)，是不是也同樣受到法律的認(rèn)可

4、了呢？小產(chǎn)權(quán)房能否最終轉(zhuǎn)化成了合法的產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)權(quán)歸屬明確的前提下進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)闶呛戏ǖ奈餀?quán)變動(dòng)呢？本文根據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律，通過(guò)對(duì)寧波、湖州等地實(shí)地調(diào)研和考察，查閱相關(guān)參考文獻(xiàn)和書(shū)籍，了解有相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房糾紛案例等幾種途徑，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的所謂產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即物權(quán)歸屬加以分析，并對(duì)其在市場(chǎng)流通、法院處置、拍賣(mài)拍得等模式下的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行闡述和研究，同時(shí)結(jié)合我國(guó)目前的土地管理規(guī)制，強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)范體系的構(gòu)建和完善的必要性，最