中國城市房地產發(fā)展軌跡與增量影響因子研究.pdf

1、1998年東南亞金融危機以來，房地產業(yè)在促進消費、擴大內需、拉動投資增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)健康快速發(fā)展等方面，發(fā)揮了越來越重要的作用，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。然而，我國房地產業(yè)自從市場化以來一直處于非平穩(wěn)的運行狀態(tài)中，并且有的時期波動較大，這種運行狀況表明，我國政府對房地產業(yè)的發(fā)展狀況評判準確性不足，宏觀經(jīng)濟政策調控效果不夠理想，尤其是政策的主動性和引導性不強。而對房地產發(fā)展狀況傳統(tǒng)的評判方法，不管是預警系統(tǒng)評判法，還是泡沫測度法，

2、都因為各自的局限性而影響可操作性，其預警功能也有一定的滯后性。
　　 對此，本文試圖尋找一條新的途徑，研究房地產業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的關系。探尋與國民經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調的房地產合理增量，利用合理增量與現(xiàn)實增量的對比分析，來評判房地產業(yè)的發(fā)展狀況；針對房地產市場中的結構性問題，通過房地產增量的影響因素及其因子分析，進一步細化增量，為消除房地產市場中的結構性矛盾提供依據(jù)，提高房地產增量的指導意義。通過本文的研究，取得了以下主要研究成果：

3、　　 1.在對房地產業(yè)成長一般規(guī)律進行理論分析的基礎上，利用46個處于不同發(fā)展時期國家的橫斷面數(shù)據(jù)，回歸模擬出了房地產人均年增量(S，當年投入市場可以使用的房地產建筑面積，而非房地產存量的凈增量)與人均GDP(GP)的關系，結果發(fā)現(xiàn)：房地產人均年增量隨人均GDP增長而呈現(xiàn)三次曲線關系(S=0.6811GP-0,0341GP2+0,0005GP3)，先上升，后下降，然后隨人均GDP增長還有可能繼續(xù)上升；依據(jù)所建立的模型可以判斷，2003

4、年和2004年我國的房地產市場處于一種過熱的狀態(tài)，但說是泡沫卻為時過早：同時可以預測，2006年和2007年，我國的房地產人均年增量分別控制在0.9447m3和1.014m2比較好。這一模型也從另外一方面揭示，中國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平在回歸曲線中所處的位置預示了房地產業(yè)良好的發(fā)展前景和增長潛力，在人均GDP達到14812.62美元(1996年美元)之前。第一次達到頂點位置的房地產人均年增量為4.2319m2左右，將對國民經(jīng)濟起重要的支持作

5、用。這一多國橫向研究結果彌補了縱向研究的長期數(shù)據(jù)不足性，同時也揭示了房地產業(yè)的長期發(fā)展趨勢和規(guī)律，為房地產業(yè)長期產業(yè)預測、產業(yè)規(guī)劃和產業(yè)調控等提供了新的工具和依據(jù)。
　　 2.采用unit Root Test和Granger Causality Test方法，對影響中國房地產業(yè)發(fā)展的相關變量進行Granger因果分析，結果發(fā)現(xiàn)：中國GDP增長、中國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、國家產業(yè)結構變動、外商直接投資都是房地產增量的Grang

6、er因，對房地產業(yè)發(fā)展有帶動作用；而與房地產業(yè)發(fā)展密切相關的城市化卻不是房地產業(yè)發(fā)展的Granger因，這在定程度上與我國的傳統(tǒng)戶籍制度、相關政策和流動人口的收入現(xiàn)狀有關；另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展是GDP增長、城市化和國家產業(yè)結構變動的oIangel因，房地產是生產和生活的基本要素，經(jīng)過了長期的滯后發(fā)展后，近幾年來活力得到釋放，在一定程度上緩解了GDP增長、城市化和國家產業(yè)結構調整中的矛盾，促進了其發(fā)展。通過理論和實證分析得出，宏觀經(jīng)濟

7、政策是房地產業(yè)發(fā)展的重要影響因素之一，但這種影響更多地表現(xiàn)為一種結構性變化。這些研究全面、深入地探析了中國房地產業(yè)的發(fā)展的影響變量，從不同角度刻畫了中國房地產業(yè)發(fā)展軌跡及其成長特點，成為分析房地產業(yè)增量影響因子的深層基礎，同時也為與房地產業(yè)有關的宏觀經(jīng)濟決策提供了重要依據(jù)。
　　 3.在分析中國房地產業(yè)增量影響變量的基礎上，采用因了分析方法對這些經(jīng)濟變量進行了綜合分析，得出中國房地產業(yè)增量的綜合影響園子——生活拉動因子和生產拉動

8、因子，這兩個因子對房地產增量影響的解釋程度之和達到了96.40％，兩者相互之間的比值大約為6：4。這一比例既是我國房地產市場過去二十年綜合發(fā)展的結果，還可以在短期內以此比例為依據(jù)，對我國房地產業(yè)進行宏觀管理，在一定程度上消除房地產業(yè)的結構性過剩。
　　 4.基于房地產業(yè)成長發(fā)展軌跡和內部結構比例，本文提出了相應的房地產宏觀調控政策：總量控制的土地供應計劃和城市規(guī)劃指導、融資總量控制的金融政策、抑制投機的房地產保有稅稅收政策。即在