房地產(chǎn)項目投資的風險規(guī)避研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資是一項復(fù)雜的高風險管理活動,但卻有著極大的投資價值。從市場投資者的角度看,房地產(chǎn)投資具備高投資回報率以及較強增值保值能力的特性。從國家政府的角度看,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域廣泛,其發(fā)展能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,拉動國民經(jīng)濟的增長。從社會大眾的角度看,隨著收入和生活質(zhì)量的提高,人們對于改善生活和居住環(huán)境的愿望日益迫切,客觀上刺激房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)投資與人們的工作生活聯(lián)系越來越緊密。由此,房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)成為投資者重要,甚至

2、是首要的投資工具之一。然而,收益與風險總是密切相關(guān),高的投資回報率必然意味著需要承擔高風險。房地產(chǎn)項目存在資源投入量大、建設(shè)工期長、空間時間的限定性較強等特點,在項目生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生周期性、重疊性、累積性風險的可能性很大。目前,國內(nèi)還沒有形成一個比較全面的房地產(chǎn)項目風險理論和方法體系,政府機構(gòu)和企業(yè)界的風險意識也尚未達到一個應(yīng)該有的高度。因此,房地產(chǎn)項目投資風險的識別評價與規(guī)避防范的探索,及其相應(yīng)的實踐應(yīng)用仍然是當前一個重要的研究課題

3、,需要引起國內(nèi)外有關(guān)專家和房地產(chǎn)開發(fā)投資商的高度重視。
　　本文在已有的項目及風險的研究成果基礎(chǔ)之上,進一步作規(guī)范分析,深入探討房地產(chǎn)項目的內(nèi)在結(jié)構(gòu)特征及項目的風險性質(zhì),將風險傳導(dǎo)機理引入到房地產(chǎn)項目的風險管理,探討房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中各階段的風險源,識別房地產(chǎn)項目的風險因子所依附的風險載體以及風險傳導(dǎo)的路徑。并且,得出如下結(jié)論:
　　第一,房地產(chǎn)項目投資不同于金融資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)投資是一種生產(chǎn)經(jīng)營能力投資,投資的結(jié)果是能產(chǎn)

4、生經(jīng)濟利益的生產(chǎn)經(jīng)營能力,由此決定了房地產(chǎn)項目復(fù)雜的內(nèi)在結(jié)構(gòu),從而存在于房地產(chǎn)項目之中的風險也就呈現(xiàn)出極大的復(fù)雜性。
　　第二,基于風險傳導(dǎo)機制,房地產(chǎn)項目投資的風險識別具體從風險源、風險傳導(dǎo)載體和傳導(dǎo)路徑三個方面分析,并依次確定出房地產(chǎn)項目主要的風險源是投資決策階段的可行性分析研究、籌資階段的籌資渠道和方式、開發(fā)建設(shè)階段的前期準備和施工建設(shè)方面,以及項目運營階段的營銷、價格和物業(yè)方面;房地產(chǎn)項目的主要風險傳導(dǎo)載體是人流、物流和信