房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)復(fù)雜的高風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng),但卻有著極大的投資價(jià)值。從市場(chǎng)投資者的角度看,房地產(chǎn)投資具備高投資回報(bào)率以及較強(qiáng)增值保值能力的特性。從國(guó)家政府的角度看,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域廣泛,其發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從社會(huì)大眾的角度看,隨著收入和生活質(zhì)量的提高,人們對(duì)于改善生活和居住環(huán)境的愿望日益迫切,客觀上刺激房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)投資與人們的工作生活聯(lián)系越來(lái)越緊密。由此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)成為投資者重要,甚至

2、是首要的投資工具之一。然而,收益與風(fēng)險(xiǎn)總是密切相關(guān),高的投資回報(bào)率必然意味著需要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目存在資源投入量大、建設(shè)工期長(zhǎng)、空間時(shí)間的限定性較強(qiáng)等特點(diǎn),在項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生周期性、重疊性、累積性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很大。目前,國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成一個(gè)比較全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)理論和方法體系,政府機(jī)構(gòu)和企業(yè)界的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也尚未達(dá)到一個(gè)應(yīng)該有的高度。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別評(píng)價(jià)與規(guī)避防范的探索,及其相應(yīng)的實(shí)踐應(yīng)用仍然是當(dāng)前一個(gè)重要的研究課題

3、,需要引起國(guó)內(nèi)外有關(guān)專家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商的高度重視。
　　本文在已有的項(xiàng)目及風(fēng)險(xiǎn)的研究成果基礎(chǔ)之上,進(jìn)一步作規(guī)范分析,深入探討房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在結(jié)構(gòu)特征及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì),將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)理引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理,探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各階段的風(fēng)險(xiǎn)源,識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因子所依附的風(fēng)險(xiǎn)載體以及風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的路徑。并且,得出如下結(jié)論:
　　第一,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同于金融資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)投資是一種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力投資,投資的結(jié)果是能產(chǎn)

4、生經(jīng)濟(jì)利益的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力,由此決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜的內(nèi)在結(jié)構(gòu),從而存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目之中的風(fēng)險(xiǎn)也就呈現(xiàn)出極大的復(fù)雜性。
　　第二,基于風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別具體從風(fēng)險(xiǎn)源、風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)載體和傳導(dǎo)路徑三個(gè)方面分析,并依次確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的風(fēng)險(xiǎn)源是投資決策階段的可行性分析研究、籌資階段的籌資渠道和方式、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的前期準(zhǔn)備和施工建設(shè)方面,以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的營(yíng)銷、價(jià)格和物業(yè)方面;房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)載體是人流、物流和信