預告登記研究.pdf

1、物權公示制度是通過公示公信力對交易安全進行保護。預告登記是物權公示制度的內容之一，預告登記的本質在于其債權性。我國有關預告登記的法律規(guī)定不完整，只有權利保全的規(guī)定，應完善預告登記在其效力范圍以及程序完整性上的規(guī)定。
　　本文共四個部分，約2.7萬余字。
　　第一部分預告登記概述。預告登記指于本登記之前,對已登記權利的處分權予以限制以保全關于物權變動的請求權或其順位的登記。其目的在于為保全不動產權利移轉之請求權，為保全不動產權

2、利使其消滅之請求權，為保全不動產權利次序變更之請求權以及為保全附條件或期限之請求權四個方面。預告登記的價值在于安全價值與效率價值兩方面，其在保護動的安全的同時，彌補對靜的安全的保護不足，平衡真正權利人與善意第三人之間的利益，從而維護交易的迅捷與安全。
　　第二部分預告登記的性質。關于預告登記的性質，學術上歷有爭議，存在債權說，物權說，債權物權化說。本文贊成債權說的觀點：首先，預告登記請求權人無直接支配標的物之權利；其次，物權期待權

3、不等于物權；第三，預告登記僅具有相對的效力。
　　第三部分預告登記的現(xiàn)狀分析。從國外及相關地區(qū)的預告登記制度中總結分析它們在順位保全效力、對于強制執(zhí)行的效力、對登記名義人處分的限制三方面的異同之處。對我國預告登記進行現(xiàn)狀分析，談到商品房預售中預告登記的適用，對商品房預售合同備案登記和預告登記進行了比較；認為我國預告登記存在效力缺陷與管理體制兩方面缺陷，缺少關于順位保全效力、對抗強制執(zhí)行和破產保護的效力的規(guī)定，同時無統(tǒng)一的不動產登記

4、法律制度，登記程序也不完備。
　　第四部分我國預告登記的完善建議。針對我國預告登記的現(xiàn)狀分析，提出要構建與商品房預售相匹配的預告登記，具體包括平衡開發(fā)商與購房者的利益、平衡承建商與購房者之間的利益；完善預告登記的效力范圍，補充順位保全效力、對抗強制執(zhí)行和破查處分的效力；完善登記管理體制，具體包括制定統(tǒng)一的不動產登記法、建立統(tǒng)一的登記機構、完善不動產登記的審查方式、完善預告登記的涂銷程序四個方面。
　　預告登記具有維護市場信用