我國預告登記制度探析.pdf

1、在不動產(chǎn)交易過程中,雙方達成買賣協(xié)議與房屋所有權的取得之間存在時間差,合同生效后房屋過戶前,所有權仍歸原權利人所有,該時間差為“一房二賣”等嚴重損害買受人利益現(xiàn)象的存在提供了客觀條件;同時受經(jīng)濟利益的驅(qū)動,出賣人不惜違反誠實信用原則,“一房二賣”屢見不鮮,這不僅使買受人的合法權益無法得到保障,更是擾亂了市場經(jīng)濟秩序。為了保護買受人的債權請求權最終能得到實現(xiàn),保障其權利,幾經(jīng)論證修改,我國的《物權法》終將預告登記制度寫入其中。而作為配套規(guī)

2、定的《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)范性文件亦在《物權法》出臺后被頒布施行,對預告登記制度作出了補充規(guī)定,填補了立法的空白。盡管如此,由于預告登記制度是一項“舶來品”,在我國民法上又屬于新興制度,現(xiàn)行法關于預告登記的規(guī)定不夠細化,不乏欠妥當之處,主要表現(xiàn)在:發(fā)生條件和適用范圍太過局限狹窄,無法滿足現(xiàn)實需求;效力單一機械,缺乏靈活性;未對預告登記義務人的抗辯權進行規(guī)定及預告登記消滅事由不足、涂銷程序缺失等。這些不足直接導致我國的預告

3、登記制度還遠遠不能滿足不動產(chǎn)交易活動在實踐中的需要。
　　通過對同為大陸法系的部分國家和地區(qū)的預告登記制度的研究,采用類比的方法,提煉出其他國家或地區(qū)對此制度設計的長處與優(yōu)勢,實為健全我國預告登記制度的一劑良藥,具體而言:我國應擴充預告登記的發(fā)生條件:發(fā)生條件除了義務人的同意,還應增加法院的“假處分”裁定;擴大預告登記的適用范圍:預告登記不僅適用于以不動產(chǎn)物權設立、轉移、變更和消滅為內(nèi)容的請求權,還可適用于物權變動時間或條件尚未具

4、備的附條件或附期限的不動產(chǎn)請求權,其適用范圍甚至可以跳出不動產(chǎn)的局限,擴大至某些特殊動產(chǎn)物權變動請求權;并可考慮變預告登記的效力自單一至多元:除了現(xiàn)有的保全權利效力外,還應增加保全順位效力及破產(chǎn)保護和排除強制執(zhí)行程序的效力;同時,為了兼顧各方當事人的利益,對于中間處分,我國應摒棄絕對無效的立法模式,明確保全權利效力的相對性;增設預告登記義務人的抗辯權能更好的平衡權利人與義務人間的利益沖突,從而最大限度實現(xiàn)預告登記的制度價值;此外還應進一