論第三人侵害業(yè)主權(quán)益物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān).pdf

1、隨著我國(guó)商品房建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)成為與居民生活息息相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)，它為改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，提高城市管理水平發(fā)揮了重要作用，為維護(hù)城市居民正常生活提供基本保障。但隨著犯罪智能化的不斷升級(jí)和人們維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，因物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位引發(fā)的訴訟糾紛日益增多，其中比較具有爭(zhēng)議的是在第三人侵害業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益情況下物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的案件。因物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展不成熟，相關(guān)法律法規(guī)不完善等問(wèn)題，導(dǎo)致此類案件在司法實(shí)務(wù)中出現(xiàn)諸多

2、同案不同判的現(xiàn)象，影響司法權(quán)威。然而物業(yè)公司和業(yè)主實(shí)際上是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中大多包含有安保費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)住戶負(fù)有相應(yīng)的安保義務(wù)。這種安保義務(wù)應(yīng)區(qū)別于《侵權(quán)責(zé)任法》第37條規(guī)定的公共場(chǎng)所管理人的一般安全保障責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)公司的主要職責(zé)之一是提供安全的居住環(huán)境，安保義務(wù)是其最基礎(chǔ)性的義務(wù)，業(yè)主通過(guò)支付相應(yīng)的安保費(fèi)獲得安保服務(wù)。物業(yè)公司如果怠于履行該義務(wù)給第三人侵權(quán)留下可趁之機(jī)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的法律體

3、系，如果最高院能夠出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)性案例，統(tǒng)一裁判尺度和法律適用標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)各地法院在合同法框架下解決物業(yè)公司在第三人侵害業(yè)主權(quán)益中的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，適當(dāng)約束侵權(quán)責(zé)任法在司法實(shí)踐中的過(guò)度擴(kuò)張，不僅規(guī)范司法實(shí)踐維護(hù)司法公正還對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主的行為做出明確的指引。
　　全文從以下五個(gè)部分進(jìn)行論述：
　　第一部分是問(wèn)題的引出。主要通過(guò)介紹5個(gè)典型案例的審理現(xiàn)狀，對(duì)比發(fā)現(xiàn)司法實(shí)務(wù)中存在的諸多同案不同判的問(wèn)題，主要是有的地方適用《合同法》判定

4、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的損害承擔(dān)違約責(zé)任，有的地方直接駁回業(yè)主提起的違約之訴，有的地方適用《侵權(quán)責(zé)任法》判定物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
　　第二部分是法律適用過(guò)程中存在的問(wèn)題及原因。通過(guò)具體案例分析同案不同判的原因主要是立法缺乏針對(duì)性、物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，法律適用和裁判尺度不統(tǒng)一，從而引出本文對(duì)物業(yè)公司安保義務(wù)性質(zhì)、內(nèi)容、責(zé)任類型、責(zé)任形態(tài)、法律適用等諸多爭(zhēng)議的思考。
　　第三部分是對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)的安保義務(wù)的基本問(wèn)題進(jìn)行闡述。一是肯定物

5、業(yè)公司在第三人侵害業(yè)主權(quán)益中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安保義務(wù)，物業(yè)公司的首要職責(zé)是為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，不論物業(yè)服務(wù)合同是否約定有安保服務(wù)，只要業(yè)主繳納有保安費(fèi)物業(yè)公司就負(fù)有安保義務(wù)；二是認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)業(yè)主負(fù)有的安保義務(wù)來(lái)源于合同，雙方受物業(yè)服務(wù)合同所約束，業(yè)主通過(guò)繳納保安費(fèi)獲得安保服務(wù)，業(yè)主這種“付費(fèi)”獲得的服務(wù)和賠償肯定要高于侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定的“免費(fèi)”獲得的服務(wù)和賠償，違約責(zé)任不受限于順位性的要求也比侵權(quán)責(zé)任更能及時(shí)全面地彌補(bǔ)受害人的損失；三是將

6、物業(yè)公司承擔(dān)安保責(zé)任的對(duì)象界定為所有合法進(jìn)入小區(qū)的人員，物業(yè)公司不但對(duì)業(yè)主及與房屋所有權(quán)人的同住人負(fù)有合同上的安保義務(wù)，對(duì)其他與業(yè)主有特殊關(guān)系合法進(jìn)入小區(qū)的人員可參考適用物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定。
　　第四部分是第三人侵害業(yè)主權(quán)益物業(yè)公司責(zé)任承擔(dān)的比較法研究。通過(guò)學(xué)習(xí)德國(guó)一般安全義務(wù)和英美注意義務(wù)的發(fā)展演變，對(duì)完善我國(guó)物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)提供借鑒。
　　第五部分是對(duì)完善第三人侵害業(yè)主權(quán)益物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)提出意見(jiàn)建議。一是提倡物業(yè)