人工神經(jīng)網(wǎng)絡房地產(chǎn)價格評估模型的研究及應用.pdf

1、隨著我國住房福利制度的取消和住房分配貨幣化的實行，房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，而與之相關的房地產(chǎn)估價業(yè)務應運而生，并迅速發(fā)展壯大，在推動房地產(chǎn)價格正?；?，保障房地產(chǎn)公平交易，建立健康的房地產(chǎn)市場體系和公正合理的交易秩序中扮演著越來越重要的角色。我國房地產(chǎn)估價方法的研究和應用尚處于探索階段，現(xiàn)行的估價方法注重經(jīng)驗和藝術(shù)，而很少建立數(shù)學模型進行定量化評估，因而尋找一種科學、合理的定量評估方法具有重要的現(xiàn)實意義和

2、理論意義。 本文首先對國內(nèi)現(xiàn)行的三大基本估價方法--市場比較法、成本估價法和收益還原法的理論依據(jù)、基本公式和估價步驟進行了概括總結(jié)，在此基礎上對這幾種方法的特點、局限性、差異性及關聯(lián)性進行了深入地剖析，指出傳統(tǒng)估價方法在反映房地產(chǎn)影響因素與其成交價格的非線性關系上的不足以及在應用這些估價方法進行估價時潛在的、難以避免的主觀隨意性。 根據(jù)房地產(chǎn)估價的特點，在前人研究的基礎上，借助神經(jīng)網(wǎng)絡極強的非線性動態(tài)處理問題的能力，將其

3、引入房地產(chǎn)價格評估領域，創(chuàng)建了基于神經(jīng)網(wǎng)絡的房地產(chǎn)價格評估模型，利用神經(jīng)網(wǎng)絡超強的自學習能力，從大量成交案例中發(fā)現(xiàn)并掌握房地產(chǎn)影響因素與其成交價格之間復雜的客觀規(guī)律。 在神經(jīng)網(wǎng)絡房地產(chǎn)估價模型的實現(xiàn)中，借助MATLAB神經(jīng)網(wǎng)絡工具箱提供的各功能函數(shù)，對應用于房地產(chǎn)估價的BP網(wǎng)絡和RBF網(wǎng)絡進行設計并優(yōu)化，用市場調(diào)研得到的真實成交案例對網(wǎng)絡進行訓練和驗證，兩種網(wǎng)絡模型都得到了較好的預測結(jié)果，在對訓練和驗證結(jié)果分析的基礎上，對兩種神