論商品房預(yù)售制度的完善.pdf

1、商品房預(yù)售制度俗稱“買期房”,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費(fèi)者,并由購(gòu)房者支付定金或者房?jī)r(jià)款。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響。保護(hù)公民的私有房產(chǎn)與我國(guó)的法律宗旨是一致的,即保護(hù)了公民的居住權(quán),從而使公民的基本人權(quán)有所保障。我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,目的是降低企業(yè)資金門檻,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)

2、范和依法管理,全國(guó)人大常委會(huì)公布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,國(guó)家建設(shè)部也發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》等,初步確立了我國(guó)的商品房預(yù)售法律制度。
　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商品房交易市場(chǎng)的規(guī)范和管理一直沒有松懈,然而,預(yù)售制度在實(shí)施這幾十年中,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展起到了一定的積極作用,同時(shí)也產(chǎn)生了大量問題。筆者認(rèn)為這些問題的出現(xiàn)不在預(yù)售本身,而是目前我國(guó)法律、法規(guī)不健全

3、,沒有對(duì)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理、嚴(yán)格的規(guī)制,沒有對(duì)弱勢(shì)群體即購(gòu)買方予以建立特殊保護(hù)機(jī)制,信息披露制度的不健全,資產(chǎn)管理的不到位是應(yīng)該解決此現(xiàn)象的關(guān)鍵所在。本文參閱了一些國(guó)外做法,再結(jié)合我國(guó)國(guó)情與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,系統(tǒng)論述了商品房預(yù)售制度的優(yōu)勢(shì)與不足之處,分析其原因與影響,并提出了一些見解措施。
　　本文包括以下四個(gè)部分:
　　第一部分為商品房預(yù)售的理論。該部分介紹了商品房預(yù)售制度的涵義、性質(zhì)、以及實(shí)施條件等基本情況。

4、
　　第二部分為國(guó)外商品房預(yù)售制度的借鑒。主要介紹了美國(guó)、日本和德國(guó)預(yù)售制度的發(fā)展與現(xiàn)狀,總結(jié)他們的經(jīng)驗(yàn),找到我國(guó)可以予以借鑒的地方。
　　第三部分為我國(guó)商品房預(yù)售制度的問題及缺陷。該部門主要是闡述預(yù)售制度在香港的起源以及發(fā)展情況,對(duì)大陸地區(qū)的影響,具體針對(duì)本土現(xiàn)實(shí)存在的問題進(jìn)行分析,并指出大陸地區(qū)商品房預(yù)售制度發(fā)展中的一些體制與法律上的缺陷。
　　第四部分為完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的建議。具體從市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制、對(duì)預(yù)