商品房預售制度的分析及完善.pdf

1、近年來我國的房地產(chǎn)業(yè)正以驚人的速度與規(guī)模迅猛發(fā)展，在此過程中，由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制尚不健全，再加上房地產(chǎn)開發(fā)工期長、施工過程中會面臨不確定的、復雜的因素等原因，商品房預售合同糾紛層出不窮，嚴重損害了購房者的合法權益。商品房預售，俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得《商品房預售許可證》以后，將正在建設尚未竣工的房屋出售給購房者，由購房者根據(jù)《商品房預售合同》支付部分或全部價款，并在未來確定的日期將建成的商品房交付給預購

2、者的行為。由于期房銷售是建立在企業(yè)的“信用”基礎之上而非真實存在的房地產(chǎn)商品之上，加上法律法規(guī)不健全以及監(jiān)管的缺位，商品房預售制度在實施過程中產(chǎn)生了大量的問題。商品房預售過程中容易引起大量糾紛和訴訟，使得預購活動中各方都面臨著很多的潛在風險。在上述背景下，很有必要對我國當前商品房預售制度的現(xiàn)狀認真研究，發(fā)現(xiàn)其中的問題所在。
　　本文在對商品房預售制度的概念和法律屬性進行研究的基礎上，運用民法學的相關理論審視和分析了與我國的商品房預

3、售制度相關的商品房預售合同、商品房預售廣告、商品房預售中的登記制度、期房按揭、預售商品房轉讓五個相關法律問題，然后列舉了我國社會正處在的特殊的轉型期下商品房預售中開發(fā)商、購房人和貸款銀行所面臨的各種風險，同時針對預售過程中各方面臨的這些風險分別提出了相應的防范措施。最后提出了改進與完善現(xiàn)在的商品房預售制度的立法及相關其他改革措施的若干建議，以期望對促進我國房地產(chǎn)業(yè)和商品房預售市場秩序的健康發(fā)展提供有益的理性支持。
　　全文共分為八

4、個部分，以商品房預售制度的特點為主線。第一部分為引言，介紹了商品房預售的概念及確立預售制度的初衷，為全文展開討論奠定了基礎。第二部分通過詳細闡述了商品房預售合同的法律特征和法律性質，并著重研究了商品房預售合同常見的爭議焦點，如將預先支付的款項是否認定為定金，預售合同中的情勢變更。第三部分考察了商品房預售廣告的現(xiàn)狀，分析出我國商品房預售廣告的立法缺陷有:一是商品房預售廣告的法律缺乏;二是商品房預售廣告立法位階較低;三是商品房預售廣告立法存

5、在較多空白。進而剖析了我國商品房預售廣告中存在著的主要問題。主要問題有以下兩個:一方面，違法廣告的現(xiàn)象嚴重。另一方面，違法廣告的法律責任承擔方式不明確。第四部分以民法學的相關理論為依據(jù)分別分析了商品房預售中的預售合同登記備案制度和不動產(chǎn)預告登記制度，并對兩者進行了比較。第五部分先具體闡述了期房按揭制度的引入背景及概念、特征和性質，再逐一分析了期房按揭合同對合同雙方當事人及當事人以外的第三方的法律效力。第六部分先后介紹了期房轉讓的法律性質

6、，對房地產(chǎn)市場可能造成的影響以及期房轉讓必須具備的條件。第七部分分別站在預購人、銀行、開發(fā)商每一方的角度上考慮可能面臨的風險并提出相應的防范措施。第八部分在對商品房預售制度現(xiàn)狀、問題進行全面分析的基礎上，結合我國商品房預售市場的特點，提出了現(xiàn)階段改進與完善商品房預售制度的立法及相關其他改革措施的若干建議:一是完善開發(fā)商信息披露制度和信用記錄的評價功能;二是完善銀行金融業(yè)監(jiān)督作用;三是強化開發(fā)商的擔保責任;四是充分發(fā)揮律師的參與作用;五是