“老工房”的居住效用分析.pdf

1、探討住房?jī)r(jià)格問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)類論文很多,但大都缺乏對(duì)住房特征屬性的深入研究。住房作為具有復(fù)雜特征的異質(zhì)商品,只有對(duì)居住效用特征進(jìn)行系統(tǒng)分析,才能建立住房?jī)r(jià)格研究的微觀基礎(chǔ)。本文從住房的居住消費(fèi)屬性出發(fā),通過(guò)分類描述住房的居住效用,構(gòu)造了兩維的居住效用分析框架:一方面按物理空間的‘內(nèi)’與‘外’分為建筑效用與區(qū)位效用,另一方面從住房滿足消費(fèi)者真實(shí)居住需求的屬性特征分為安全效用、舒適效用與經(jīng)濟(jì)耐用效用。在住房的空間屬性與社會(huì)居住需求屬性的相互作用下

2、,住房的居住效用函數(shù)得以確立。在此框架下,每個(gè)住房都可通過(guò)比較該細(xì)分市場(chǎng)中的基準(zhǔn)住房樣本而得到居住效用的取值。
　　 住房是居住消費(fèi)品,又是重要的投資品。從資產(chǎn)的現(xiàn)金流定價(jià)公式可以將住房?jī)r(jià)格區(qū)分為居住消費(fèi)價(jià)格(PC)與投資預(yù)期價(jià)格(PE),即:P=PC+PE。消費(fèi)價(jià)格(PC)是市場(chǎng)租金的貼現(xiàn)函數(shù),居住效用特征是確定市場(chǎng)租金的決定性因素:投資預(yù)期價(jià)格(PE)派生于商品的消費(fèi)屬性,投資預(yù)期來(lái)源于住房居住效用特征在市場(chǎng)中的資源稀缺性。

3、兩個(gè)價(jià)格均與住房特征密切相關(guān),由此本文建立了微觀住房特征與房?jī)r(jià)的聯(lián)系機(jī)制。在此基礎(chǔ)之上,本文將視角聚焦在上海住房市場(chǎng)中存量巨大但物理折舊、功能折舊都很顯著的“老工房”作為研究對(duì)象,對(duì)老工房的住房特征進(jìn)行了居住效用分析。建筑效用與區(qū)位效用的不匹配造成了老工房居住特征資源的非有效配置,建筑效用水平低下是制約整體居住效用水平提高的瓶頸;而處于成熟社區(qū)中的老工房,區(qū)位特征的市場(chǎng)資源稀缺,投資預(yù)期價(jià)格居高不下,由此也造成租售比偏低。在居住效用分析