商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)若干法律問(wèn)題研究.pdf

1、目前,我國(guó)商品房銷(xiāo)售中,存在現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售兩種銷(xiāo)售模式。無(wú)論是在現(xiàn)房銷(xiāo)售中,交易各方基于自身利益考量,把握機(jī)會(huì)、降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),還是在期房銷(xiāo)售中,事實(shí)上或者法律上存在的障礙導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)的雙方無(wú)法立即簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。為了推動(dòng)商品房交易的順利進(jìn)行,在此時(shí)會(huì)通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)或訂購(gòu)書(shū)等合同形式對(duì)雙方的磋商成果予以確認(rèn)。以求各自盡最大努力達(dá)成最終合意。實(shí)踐中,將這類(lèi)文書(shū)統(tǒng)稱(chēng)為商品房“認(rèn)購(gòu)書(shū)”。
　　雖然現(xiàn)在普遍把商品房

2、認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為獨(dú)立的預(yù)約合同,但對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)約合同的性質(zhì),現(xiàn)行法律還沒(méi)有通過(guò)明確的條文予以確定,即使是涉及商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律或司法解釋也同樣并未提及商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的預(yù)約性質(zhì)問(wèn)題。司法實(shí)踐中裁判者和訴訟雙方對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)問(wèn)題認(rèn)定更是爭(zhēng)論不一:商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)如何,如何辨別商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與無(wú)法律效力協(xié)議的異同;倘若商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備獨(dú)立性預(yù)約合同性質(zhì),其合同的確定性和約束力如何判斷,會(huì)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生怎樣的權(quán)利義務(wù);當(dāng)一方當(dāng)事人違反認(rèn)

3、購(gòu)書(shū)的事項(xiàng)時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任、責(zé)任范圍如何界定等。實(shí)踐中,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)文本的內(nèi)容和形式也沒(méi)有統(tǒng)一的格式和標(biāo)準(zhǔn),更加大了對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定難度。
　　文章從認(rèn)購(gòu)書(shū)自身特點(diǎn)出發(fā),探討了認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì),將其界定為獨(dú)立的預(yù)約合同并明確其所應(yīng)具備的條件;在此基礎(chǔ)上,將違反認(rèn)購(gòu)書(shū)中實(shí)體性條款的行為認(rèn)定為違約,承擔(dān)違約責(zé)任。因?qū)φJ(rèn)購(gòu)書(shū)中未涉及到的問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致而致使買(mǎi)賣(mài)合同未成立的,屬于不可歸責(zé)于任何一方的原因或者一方未盡誠(chéng)信磋商義