商品房認(rèn)購書問題研究.pdf

1、西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文商品房認(rèn)購書問題研究商品房認(rèn)購書問題研究導(dǎo)師：孫師：孫鵬教授教授作者：陳者：陳呈中國重慶中國重慶二○○八年四月二○○八年四月1內(nèi)容摘要商品房認(rèn)購書（以下簡稱認(rèn)購書）是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書。由于目前理論上對于認(rèn)購書的理論基礎(chǔ)――預(yù)約研究還不夠深入，人們對認(rèn)購書的性質(zhì)、成立和生效要件、認(rèn)購書中定金罰則的適用等問題認(rèn)識不清，因認(rèn)購書及其中定金所引起的糾紛正日漸增多，成為人民法院司法實(shí)

2、踐中亟待解決的問題。本文力圖澄清這些問題，以期能為司法實(shí)踐提供點(diǎn)滴幫助。本文正文二萬余字，除引言和結(jié)語外，分為三個部分。第一部分由司法實(shí)踐中的真實(shí)案例歸納出爭論的焦點(diǎn)；第二部分結(jié)合當(dāng)前理論和實(shí)踐中的最新觀點(diǎn)對認(rèn)購書的性質(zhì)、成立和生效要件，認(rèn)購書中定金的性質(zhì)、定金罰則的適用、認(rèn)購書能否強(qiáng)制執(zhí)行以及違反認(rèn)購書的損害賠償?shù)葐栴}進(jìn)行分析；第三部分結(jié)合本文觀點(diǎn)和當(dāng)前我國法律的具體規(guī)定對案例進(jìn)行分析。本文認(rèn)為認(rèn)購書是商品房預(yù)售合同或者買賣合同（以下

3、稱購房合同）締約談判過程中的一個階段，是對以后談判事宜的預(yù)先規(guī)劃，是購房合同的預(yù)約。認(rèn)購書的性質(zhì)是將行談判的預(yù)約，雙方當(dāng)事人在其中就購房合同的簽訂承擔(dān)誠信談判義務(wù)。認(rèn)購書的成立除需達(dá)到法律行為成立的一般要件外，其內(nèi)容還必須達(dá)到一定的確定性，并且必須具備書面形式。鑒于商品房銷售的特殊性，認(rèn)購書的生效除須具備一般合同生效的要件外，還需具備開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)，所售房屋的戶型、面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)已經(jīng)確定，但不以取得商品房預(yù)售

4、許可證明（以下簡稱預(yù)售許可證）為前提。認(rèn)購書中定金的性質(zhì)應(yīng)視具體情況而定，當(dāng)事人約定認(rèn)購書中的定金為解約定金的，從約定；無約定的，因定金既擔(dān)保雙方就購房合同的簽訂的繼續(xù)誠信談判義務(wù)又擔(dān)保購房合同的訂立。所以，認(rèn)購書中的定金兼有違約定金和立約定金兩種性質(zhì)。若一方不履行誠信談判義務(wù)拒絕簽訂購房合同或?yàn)槟骋荒康膼阂庹勁械?，另一方有?quán)要求適用定金罰則，并可以要求賠償信賴?yán)鎿p失，但不能要求法院以判決代替對方意思表示訂立購房合同。當(dāng)認(rèn)購書具備《商