商品房認購書法律問題研究——從一則案例談起.pdf

1、在房地產交易過程中，交易雙方在簽訂正式買賣合同之前，往往會預先簽訂一份商品房認購書。由于我國法學界對認購書的性質、履行、違約責任等存在諸多爭議，導致實踐中對于因認購書而產生的糾紛出現(xiàn)了法律適用的混亂局面。 商品房認購書作為商品房買賣合同(包括預售合同，下同)的預約，其作用在于初步約定交易條件，固定交易機會，變潛在的買家為現(xiàn)實的買家，法律效力在于約束雙方當事人根據(jù)認購書約定的條件，在約定期限內訂立正式的商品房買賣合同。 商

2、品房認購書的履行，其關鍵在于雙方的權利義務。包括：第一，以合理條件進行實際談判的義務。具體表現(xiàn)為：首先，不得以任何形式拒絕談判；其次，不得強加不適當?shù)某鰠f(xié)議的不合理條件；再次，不得為阻礙協(xié)議達成設置障礙。第二，持續(xù)談判的義務。具體表現(xiàn)在沒有正當理由，一方當事人不得隨意中斷談判。第三，相關的附隨義務。包括通知、協(xié)助、保密等義務。 商品房認購書屬于預約合同。對于預約的法律責任，學界存在違約責任說、締約過失責任說和違約責任和締約過失

3、責任并行說三種不同觀點。本文認為，根據(jù)發(fā)生階段的不同，無過錯方可以向過錯方主張違約責任，也可以向過錯方主張締約過失責任。 認購書作為預約，一旦成立生效即在當事人之間產生一定的法律拘束力。當事人未按照合同約定履行自己應盡的合同義務，則要承擔相應的違約責任或締約過失責任，無過錯一方當事人則有權尋求法律救濟，違約方承擔責任的形式與一般合同的責任形式相同，包括實際履行、損害賠償、給付定金等。 筆者從現(xiàn)實中一個有爭議的案例導入論題