房地產(chǎn)投資信托(REITS)中投資人的法律保護機制研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，歷經(jīng)半個世紀(jì)的發(fā)展后，在美國等國家取得了巨大成功，形成了完善的組織形態(tài)和運行機制，其獨特靈活的產(chǎn)品設(shè)計特點最大程度上滿足了各方利益的需求，值得我國考察借鑒。中國引入REITs已經(jīng)被提上日程，而為中小投資者搭建一個穩(wěn)健的REITs投資平臺，首先就是要確立投資者的法律保護機制。然而，目前國內(nèi)學(xué)者多是介紹REITs的起源、基本運行模式，鮮少有從保護REITs投資者的角度進行研究。然而，

2、一個高效、優(yōu)化的REITs組織形式和治理結(jié)構(gòu)的制度安排，最后必然落腳于有效地平衡投資者與職業(yè)基金經(jīng)理人（即信托制度中受益人和受托人）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。本文以REITs投資人保護制度為研究對象，通過探析REITs的法律機理，比較國際上REITs投資人保護制度的成功經(jīng)驗，立足國內(nèi)的現(xiàn)實需求，深入剖析了中國房地產(chǎn)投資信托投資人保護的法律障礙，提出了構(gòu)建中國房地產(chǎn)投資信托投資人的法律保護機制。
　　 全文除導(dǎo)論外共有6章，各章的內(nèi)容和

3、研究任務(wù)如下:
　　 第2章主要是對房地產(chǎn)投資信托法律制度的基本理論進行概述。本章首先界定了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵以及外延，把房地產(chǎn)投資信托與其相近似的概念進行廓清，對房地產(chǎn)投資信托的法律本質(zhì)進行探源，提出了REITs的法律本質(zhì)——信托原理;其次，圍繞著信托這一法律屬性，明確翔實的介紹了REITs的運行機理、組織結(jié)構(gòu)和投資人制度;最后，分析了全球化背景下，中國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀。本章寫作的主要目的在于為后文研究REITs投資

4、人保護制度奠定基礎(chǔ)。
　　 第3章主要是從四個維度分析了國外REITs發(fā)展較為成熟的國家（主要為美國）REITs投資人的保護制度。本章首先依據(jù)REITs的不同募集方式，歸納出保護投資人的主要制度:信息披露義務(wù)、投資正當(dāng)性要求、合并計算規(guī)則;其次，針對REITs運營過程中的投資人保護問題，探究了REITs運營過程中利益沖突之成因，提出了利益沖突的防范機制;再次，針對REITs股份轉(zhuǎn)讓中的投資人保護問題，總結(jié)出了保護投資人的主要原則

5、和制度:百名股東規(guī)則、5-50規(guī)則、透視原則、額外股份條款以及所有權(quán)記錄規(guī)則;最后，針對REITs投資人的救濟機制，提出并分析了反凈值規(guī)則。
　　 第4章主要探討了中國房地產(chǎn)投資信托投資人保護的法律障礙，主要有:信托財產(chǎn)權(quán)屬不明、REITs組織形式法規(guī)缺乏、信托受托人職責(zé)規(guī)制的法律不足以及REITs受益權(quán)憑證的流通性障礙。
　　 第5章主要從四個方面構(gòu)建了REITs投資人保護機制:保證信托財產(chǎn)的獨立性，完善REITs治理

6、結(jié)構(gòu)，健全REITs證券募集、發(fā)行和流通過程中涉及的投資人保護制度，構(gòu)建信托受益人的法律救濟機制。這四個方面的內(nèi)在邏輯是:保證信托財產(chǎn)的獨立性是REITs投資人保護的前提，完善REITs治理結(jié)構(gòu)是投資人保護機制的內(nèi)在核心，健全信息披露制度和引入合格投資者制度是實現(xiàn)REITs投資人保護的有效手段，而對REITs投資人的法律救濟機制則是保護投資人的最后一道“防線”。
　　 第6章是結(jié)論和展望章節(jié)。
　　 本文注重將我國發(fā)展R