房地產(chǎn)投資信托(REITs)的法律分析與立法構(gòu)想.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著十分重要的作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì),但目前房地產(chǎn)業(yè)單純以依靠銀行貸款為主的融資渠道給我國的銀行業(yè)帶來了較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。正值我國房地產(chǎn)業(yè)迫切需要金融創(chuàng)新之際,一個(gè)具有百年歷史,五十年發(fā)展的國際金融新工具房地產(chǎn)投資信托“RealEstate Investment Trusts”(REIT)在中國開始引起了廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)投資信托是近幾年來中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的熱點(diǎn)議題,也是中國房地產(chǎn)

2、企業(yè)和境內(nèi)外投資者合作的重點(diǎn)。近年來國內(nèi)的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品進(jìn)行了許多探索。房地產(chǎn)投資信托是投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用,源起于美國,是一種集合不特定的投資者的資金建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu),進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理,并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。相比于其他房地產(chǎn)融資渠道,房地產(chǎn)投資信托具有無與比擬的優(yōu)勢(shì)。對(duì)投資者而言,它降低了房地產(chǎn)投資的門檻,增強(qiáng)了流動(dòng)性,增加了投資渠道,可以讓投資者以較

3、低的投入分享房地產(chǎn)業(yè)的收益。對(duì)發(fā)起人而言,可以重新調(diào)整其資產(chǎn),兌現(xiàn)其持有物業(yè),緩解資金壓力,改善資產(chǎn)回報(bào)率,降低負(fù)債率,同時(shí)還能獲得一定的發(fā)行溢價(jià)。對(duì)資本市場(chǎng)而言,可以開拓房地產(chǎn)投資的新渠道,擴(kuò)充并深化資本市場(chǎng)。2008年12月3日,溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)委員會(huì)議,研究部署的當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的9項(xiàng)政策措施(簡稱金融“國九條”)中,房地產(chǎn)投資信托基金首次在國務(wù)院層面作為一種拓展企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。
　　 本文以

4、房地產(chǎn)投資信托中的法律問題為研究對(duì)象,從法律角度對(duì)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行了基礎(chǔ)理論研究。界定了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵,理清了房地產(chǎn)投資信托的基本法律架構(gòu),梳理了其主要當(dāng)事人之間的法律關(guān)系,對(duì)中國目前進(jìn)行的房地產(chǎn)投資信托實(shí)踐案例作了分析,從法律層面和規(guī)章層面分析了中國現(xiàn)行的法律法規(guī)與房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)性。作者基于房地產(chǎn)投資信托視角對(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范進(jìn)行了評(píng)析,結(jié)合當(dāng)前美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)對(duì)中國目前房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀和障礙進(jìn)行了分析

5、,對(duì)中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律制度缺失問題進(jìn)行了剖析,就其中一些爭(zhēng)論的問題提出了自己的觀點(diǎn),為完善中國房地產(chǎn)投資信托的法律制度提出了構(gòu)建設(shè)想。認(rèn)為我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托,在路徑選擇上應(yīng)采用信托計(jì)劃模式,立法體例應(yīng)采取專項(xiàng)立法的方式,立法位階應(yīng)確定為法律位階。在專項(xiàng)立法的構(gòu)建中對(duì)房地產(chǎn)投資信托的主體制度、設(shè)立模式、設(shè)立程序、基金持有人大會(huì)、基金投資范圍和禁止行為、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制、稅收機(jī)制、收益分配機(jī)制和終止機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)設(shè)計(jì)。并對(duì)房地產(chǎn)投

6、資信托相關(guān)配套立法與機(jī)制提出了完善建議。
　　 本研究分為七個(gè)部分：第一部分導(dǎo)論,主要闡述選題的研究背景和意義,國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀及發(fā)展動(dòng)態(tài),本文的研究方法、框架和創(chuàng)新之處；第二部分房地產(chǎn)投資信托法律制度的一般理論,討論了信托的相關(guān)理論、房地產(chǎn)投資信托與信托的關(guān)系。討論了房地產(chǎn)投資信托的定義、性質(zhì)、特點(diǎn)、類型和法律關(guān)系,并將之與相關(guān)概念進(jìn)行了比較分析,對(duì)房地產(chǎn)投資信托基本法律關(guān)系進(jìn)行了分析,論證了中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的必要性和可

7、行性；第三部分房地產(chǎn)投資信托法律制度的比較法考察,通過對(duì)美國、新加坡、日本、韓國、中國香港和中國臺(tái)灣的房地產(chǎn)投資信托制度的比較考察,總結(jié)了國際房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律,為我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托提供了借鑒思路,同時(shí),對(duì)次貸危機(jī)影響下的房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行了再審視；第四部分房地產(chǎn)投資信托在中國的實(shí)踐,對(duì)中國房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐歷程進(jìn)行了介紹,并就中國目前進(jìn)行的實(shí)踐案例進(jìn)行了分析,比較了其與美國房地產(chǎn)投資信托的共同性和差異性,并就中國房地

8、產(chǎn)投資信托實(shí)踐中的問題進(jìn)行了剖析。第五部分中國房地產(chǎn)投資信托相關(guān)法律制度的審視,對(duì)《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》、《證券投資法》、《證券投資基金法》等中國房地產(chǎn)投資信托相關(guān)立法進(jìn)行了分析,并基于房地產(chǎn)投資信托視角對(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范進(jìn)行了評(píng)析,對(duì)中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律制度缺失問題進(jìn)行了剖析；第六部分完善我國房地產(chǎn)投資信托法律制度的設(shè)想。提出了構(gòu)建我國房地產(chǎn)投資信托法律制度應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則,對(duì)