我國房地產(chǎn)投資信托(REITs)之運作機制研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)投資信托經(jīng)過多年的爭論尚處于徘徊階段,證監(jiān)會版REITs與央行版REITs先后進入試點階段,但尚未批準一家REITs試點,C-REITs逐漸轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)。本文以我國房地產(chǎn)信托投資的運行機制為導(dǎo)向,詳細的介紹了國際通行REITs基本運作機制以及對國內(nèi)REITs運作機制進行了探討,為C-REITs在中國大陸的設(shè)立、運行以及風(fēng)險控制奠定理論基礎(chǔ)。
　　我國現(xiàn)階段發(fā)展REITs的法律障礙主要包括:首先,REITs專項法規(guī)與產(chǎn)業(yè)

2、基金法規(guī)缺乏。REITs是投資基金的一種特殊形式,受投資基金法的調(diào)整,建立完善的、覆蓋全方位的投資基金體系是REITs發(fā)展的重要保障。同時,我國尚未有一部規(guī)范REITs的專項法規(guī),主體之間的權(quán)利義務(wù)尚不明確,風(fēng)險規(guī)避機制也未健全;其次,現(xiàn)行的信托法律制度與REITs的要求存在沖突;再次,現(xiàn)行證券法在引入REITs上的障礙主要是證券法尚未承認REITs的證券地位。在我國REITs運作機制的建構(gòu)方面,主要包括C-REITs組織形式構(gòu)建、C-

3、REITs資金運作方式構(gòu)建、C-REITs收益憑證流通模式構(gòu)建和C-REITs收益分配模式構(gòu)建四個方面。在組織形式構(gòu)建方面,主張采取香港REITs的契約型模式,在REITs發(fā)展成熟時再轉(zhuǎn)變?yōu)楣拘湍Ｊ交蛎绹鳵EITs的傘形模式。在資金運作方面, C-REITs應(yīng)控制直接貸款的比例,并逐漸向股權(quán)型投資模式發(fā)展。在C-REITs收益憑證流通模式構(gòu)建方面,主張將REITs收益憑證納入證券的范疇,允許私募與公募兩種方式并存,逐漸由銀行間債券市場

4、向公開市場轉(zhuǎn)變。在收益分配模式構(gòu)建方面,主張高比例分紅模式,C-REITs應(yīng)當(dāng)堅持將支付必要稅費之后的REITs全部收益分配給投資者,以提高投資者投資熱情。
　　我國REITs運作機制風(fēng)險之控制主要是從內(nèi)部控制與外部控制兩個方面展開的。在內(nèi)部控制方面主要包括:首先,明確信托投資公司的獨立法人地位,不能成為地方政府的融資傀儡。必須打破剛性兌付,使其獨立參與市場競爭;其次,完善房地產(chǎn)投資信托公司的治理結(jié)構(gòu)。信托公司作為受托人,應(yīng)當(dāng)勤勉

5、的履行信托義務(wù),完善的內(nèi)部控制制度可以預(yù)防道德風(fēng)險的發(fā)生;再次,每只REITs應(yīng)當(dāng)獨立董事制度,在REITs委托代理關(guān)系中,預(yù)防道德風(fēng)險;最后,健全REITs內(nèi)控制度,每只REITs都應(yīng)該建立內(nèi)部稽核審計制度和REITs風(fēng)險預(yù)警制度。在外部控制方面:首先,建立完善的REITs風(fēng)險防范法律體系。將C-REITs信托合同納入證券的范疇、完善私募立法,明確C-REITs雙向信托的規(guī)定;其次,加強銀監(jiān)會對C-REITs的監(jiān)管力度。監(jiān)督機構(gòu)強有力