商品房認購書糾紛案分析.pdf

1、商品房認購書廣泛存在于商品房交易過程中，由于商品房價格波動幅度大，加上商品房認購書的法律性質、效力和責任等界定模糊，近些年來全國各地發(fā)生了大量的認購書糾紛。俞某與福建華辰房地產有限公司、魏某商品房買賣(預約)合同糾紛案，即為此類典型案件。本案主要有五個爭議焦點：一是商品房認購書屬于何種法律性質；二是商品房認購書是否有效；三是原告主張不安抗辯權的理由是否成立；四是華辰公司應否承擔違約責任；五是商品房認購書的解除產生何種效力。從中國現(xiàn)實情況

2、看，商品房認購書本質上屬于預約合同。本案中的《商鋪認購書》屬于內部認購書，由于被告在起訴前取得了商品房預售許可證，根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，應認定合法有效。本案原告認為其暫緩支付訂金余款500萬元的行為，屬于行使不安抗辯權。由于原告無證據(jù)證明其履行了通知義務，且以案外人違約為由在本案中主張不安抗辯權，違反了合同相對性原則，因此，一審法院和二審法院對原告主張不予支持的判決是正確的。至于商品房認

3、購書的法律責任，應根據(jù)具體情況分別認定為違約責任或者締約過失責任。由于原告不安抗辯權的主張不成立，因此一審法院和二審法院均認定其先行違約，被告不承擔違約責任。此項判決值得商榷。雖然原告構成先行違約，且被告的履行期限尚未屆至，但是在原告支付絕大部分訂金后，被告未曾履行通知義務，而將商鋪售予他人，違反了誠實信用原則。因此被告應構成默示預期違約。由于訴爭商鋪已售予他人，一審法院判決解除《商鋪認購書》。關于合同法定解除的法律效力，一般認為非繼續(xù)